【加息影響】供樓如何選擇H按、P按?還是定息按揭?

【加息影響】供樓如何選擇H按、P按?還是定息按揭?

美國在3月宣布加息0.25厘,並預計今年將會加息7次,年底或見1.9厘。在加息影響下,對置業人士的按揭(H按、P按)有甚麼影響呢?加息影響令供樓負擔增加,你又是否清楚了解按揭息率?何謂H按、P按?定息按揭? 

加息影響令供樓負擔增加,你又是否清楚了解按揭息率?何謂H按、P按?定息按揭?

加息影響丨甚麼是「P按」、「H按」?

現時按揭,主要為分為浮息按揭以及定息按揭。浮息按揭有H按(銀行同業拆息按揭)以及P按(最優惠利率按揭)。H按是以銀行同業拆息(HIBOR)計算,以20間報價銀行互相借貸時所用的息率,或計劃中的鎖息上限(如有),以較低者為準。所以,HIBOR的升跌,要視乎銀行的資金供求的情況,當銀行資金充裕時,利率則會下調,反之亦然。而H按的封頂位,是當拆息突然急升時,便可以用鎖息上限的利率來供樓,目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。 

P按則以銀行的最優惠利率計算,其升跌一般取決於美國利率的走勢。目前市場主要有兩個P,俗稱 「細P」、「大P」。滙豐、恒生、中銀等銀行提供細P,最新的「細P」為 5 厘,而其他銀行主要提供「大P」,為 5.25 厘。 

加息影響丨甚麼是定息按揭?

至於定息按揭,是在去年恆常推行,涉及10年、15年及20年期的定息按揭計劃。目前10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率,分別是2.2厘、2.35厘及2.50厘。計劃原意是為有意置業的人士提供額外的財務選擇,減低他們面對利率波動的風險。 

加息影響丨美國加息對按揭的影響

加息影響丨美國加息對按揭的影響

目前市場上,有超過9成的業主選用H按。根據金管局最新數字,2月選用H按的比例按月升0.8個百分點至97.3%,而選用P按的比例則按月跌0.2個百分點至1.4%。

自美國3月中宣布加息,雖然港元拆息未有跟隨美元拆息上調,不過3月中的一個月HIBOR,曾高見16個半月高位,升至0.28厘。假設業主借貸500萬元,還款年期為30年,以銀行最低約H+1.3厘計算,實際按息為1.58厘,每月供款為17,449元。

另外,更有大行估計,美國至2024年為止,將加息共2.7厘,故預期本港屆時的按揭利率,將達到4厘左右。那麼每月供款將變為23,871元,較現時高6,639元或39%。

不過截止4月21日計,1個月拆息已回落至約0.19厘。因此,實際息率約為1.49厘,每月供款為17,232元,即現時較上月已回落217元或1.2%。加上,本港銀行結餘充裕,目前加息對H按的影響不大。

但若未來持續加息的環境下,如果拆息升至1.2厘,即實際按息觸及封頂位2.5厘時,每月供款將為19,756元,將較現時高出2,524元或15%。

不過,在這個情況下,如選用定息按揭,10年期的年利率是2.2厘,相較於H按及P按,按揭利率不易受加息影響,業主在供款時亦更有預算。

從目前而言,拆息仍有一段時間才有機會觸及封頂。所以,如業主不想蝕息,可以再觀望一段時間。可以留意的是,過往最優惠利率的波動較銀行同業拆息少,因此,在未來加息環境下,銀行同業拆息的上升速度有可能比起最優惠利率更快,故亦會有不少業主選用P按。

另外,如果業主憂慮,美國加息代加快,本港拆息急升,亦可以考慮用定息按揭鎖定利率,減低風險。除了留意按揭息率,上車人士亦要留意供樓負擔及上車門檻,加息或會壓力測試的要求大大提升。 


即刻follow我地Facebook同Instagram,隨時接收最新資訊!

你可能感興趣