【銀主盤拍賣2022】什麼叫銀主盤？銀主盤買賣有什麼要注意？

第五波疫情對本港樓市的影響，已開始在樓價及市場逐漸反映，令市面上銀主盤增加。根據差估署公布的2月份樓價指數，私人住宅售價指數創13個月新低，為2018年底以來，單月最大的跌幅。另外，根據市場資料，截止3月，在物業市場滾存的銀主盤超過150個，按年增長逾一倍，更是疫情以來最多。在樓市氣氛低迷下，到底銀主盤是什麼？銀主盤買家又是否可以「執平貨」呢？ 

銀主盤拍賣2022丨銀主盤定義

銀主盤是指被承按人沒收再售出去的住宅單位。當業主經銀行或財務公司申請按揭貸款，購入單位後，業主未能按時償還債項。承按人可以要求借款人即時償還貸款，如果業主無力贖回貸款，銀行或財務公司便可以向法院提告，收回抵押物業，並再委託代理或拍賣行以招標、拍賣或沽售的形式轉手。

銀主盤出現，有不同的原因。有部分是因為經濟環境轉差，而導致失業、減薪等問題，亦有業主自身的財政出現問題，以及負資產個案增加，業主資不抵債等原因。 

銀主盤拍賣2022丨銀主盤買賣流程

銀主盤一般可於拍賣行網頁、地產代理舖、宣傳單張、網上社交平台等渠道找到銀主盤，除了單位的地點、面積等基本資料，如果單位將會拍賣，亦會列明拍賣日期、時間及地點。

然後有意買入單位的客戶，便可以透過代理預約睇樓，而拍賣網則會提供睇樓的時間。不過需要留意的是，有部分銀主盤以非交吉形式出售，即是原業主並沒有清空單位便遷出，而銀主亦不會代為清空。此外，亦有部分的銀主盤連租約出售，所以睇樓就要視乎租客能否通融。

至於銀主盤的交易方式，分別是「公開出售」以及「公開拍賣」。如果買家有意透過公開出售的形式買入銀主盤，銀行一般會透過地產代理代為處理出售，並以「暗標」的形式交易，買家需在招標期內出價，如標書低於銀行的底價，銀行便會重新招標。而價格則會參考市場估價。

至於拍賣，拍賣行會先開出低價，買家需要在拍賣當日，買家需要帶同臨時訂金參與拍賣。拍賣會會以「明標」形式進行拍賣。如沒有人出價高於底價，便會流標。 

銀主盤拍賣2022丨購買銀主盤時要注意的事項

大部分的銀主盤都是因為原業主出現資金問題，所以買家需要留意單位有否拖欠水電煤等雜費、會否曾發生事故、有否連租約等情況。銀主盤缺點有機會有很多，所以買家在買入前需要向地產代理或律師查詢清楚。

另外，銀主盤亦較常會出現「半契樓」，即賣方沒法提供完整的樓契。在欠缺完整的樓契作為抵押，銀行不會批出按揭。因此買家要有一次過支付樓價的心理準備，以及了解清楚單位的背景及前業主的資料。 

銀主盤拍賣2022丨按揭

一般來說，如果單位不涉及僭建、業權不清等問題，銀行審批銀主盤與住宅按揭沒有太大分別，銀行會以入息、還款能力等標準，批出按揭。

不過，銀主盤的成交期較普通成交短，一般為45天，所以買家要準備好所有資料。 

銀主盤拍賣2022丨銀主盤風險

市場上，不時會有銀主盤低於市價成交的個案，或會令人以為可以在銀主盤執「筍盤」，但要留意的是，銀行以及拍賣行在出售物業前，會先參考估價行的估價，並以其中位數作為底價。如果拍賣行售出的銀主盤，成交價低於估價，需要向法院解釋其原因。不過，由於不同時期進行估價，亦會影響銀主盤的底價，所以買家仍然有機會趁機執平貨。

此外，物業的價值亦會參考有否發生意外事故、內籠裝修、景觀、坐向等因素。所以，即使低於市價成交，亦有機會單位已十分殘舊，業主需要花一筆費用在裝修上。