【銀主盤拍賣2022】什麼叫銀主盤?銀主盤買賣有什麼要注意?

樓市探索
什麼叫銀主盤?銀主盤買賣有什麼要注意?

第五波疫情對本港樓市的影響,已開始在樓價及市場逐漸反映,令市面上銀主盤增加。根據差估署公布的2月份樓價指數,私人住宅售價指數創13個月新低,為2018年底以來,單月最大的跌幅。另外,根據市場資料,截止3月,在物業市場滾存的銀主盤超過150個,按年增長逾一倍,更是疫情以來最多。在樓市氣氛低迷下,到底銀主盤是什麼?銀主盤買家又是否可以「執平貨」呢? 

銀主盤拍賣在近年有所上升

銀主盤拍賣2022丨銀主盤定義

銀主盤是指被承按人沒收再售出去的住宅單位。當業主經銀行或財務公司申請按揭貸款,購入單位後,業主未能按時償還債項。承按人可以要求借款人即時償還貸款,如果業主無力贖回貸款,銀行或財務公司便可以向法院提告,收回抵押物業,並再委託代理或拍賣行以招標、拍賣或沽售的形式轉手。

銀主盤出現,有不同的原因。有部分是因為經濟環境轉差,而導致失業、減薪等問題,亦有業主自身的財政出現問題,以及負資產個案增加,業主資不抵債等原因。 

銀主盤是指被承按人沒收再售出去的住宅單位。

銀主盤拍賣2022丨銀主盤買賣流程

銀主盤一般可於拍賣行網頁、地產代理舖、宣傳單張、網上社交平台等渠道找到銀主盤,除了單位的地點、面積等基本資料,如果單位將會拍賣,亦會列明拍賣日期、時間及地點。

然後有意買入單位的客戶,便可以透過代理預約睇樓,而拍賣網則會提供睇樓的時間。不過需要留意的是,有部分銀主盤以非交吉形式出售,即是原業主並沒有清空單位便遷出,而銀主亦不會代為清空。此外,亦有部分的銀主盤連租約出售,所以睇樓就要視乎租客能否通融。

至於銀主盤的交易方式,分別是「公開出售」以及「公開拍賣」。如果買家有意透過公開出售的形式買入銀主盤,銀行一般會透過地產代理代為處理出售,並以「暗標」的形式交易,買家需在招標期內出價,如標書低於銀行的底價,銀行便會重新招標。而價格則會參考市場估價。

至於拍賣,拍賣行會先開出低價,買家需要在拍賣當日,買家需要帶同臨時訂金參與拍賣。拍賣會會以「明標」形式進行拍賣。如沒有人出價高於底價,便會流標。 

銀主盤拍賣2022丨購買銀主盤時要注意的事項

大部分的銀主盤都是因為原業主出現資金問題,所以買家需要留意單位有否拖欠水電煤等雜費、會否曾發生事故、有否連租約等情況。銀主盤缺點有機會有很多,所以買家在買入前需要向地產代理或律師查詢清楚。

另外,銀主盤亦較常會出現「半契樓」,即賣方沒法提供完整的樓契。在欠缺完整的樓契作為抵押,銀行不會批出按揭。因此買家要有一次過支付樓價的心理準備,以及了解清楚單位的背景及前業主的資料。 

如果單位不涉及僭建、業權不清等問題,銀行審批銀主盤與住宅按揭沒有太大分別,銀行會以入息、還款能力等標準,批出按揭。

銀主盤拍賣2022丨按揭

一般來說,如果單位不涉及僭建、業權不清等問題,銀行審批銀主盤與住宅按揭沒有太大分別,銀行會以入息、還款能力等標準,批出按揭。

不過,銀主盤的成交期較普通成交短,一般為45天,所以買家要準備好所有資料。 

銀主盤拍賣2022丨銀主盤風險

市場上,不時會有銀主盤低於市價成交的個案,或會令人以為可以在銀主盤執「筍盤」,但要留意的是,銀行以及拍賣行在出售物業前,會先參考估價行的估價,並以其中位數作為底價。如果拍賣行售出的銀主盤,成交價低於估價,需要向法院解釋其原因。不過,由於不同時期進行估價,亦會影響銀主盤的底價,所以買家仍然有機會趁機執平貨。

此外,物業的價值亦會參考有否發生意外事故、內籠裝修、景觀、坐向等因素。所以,即使低於市價成交,亦有機會單位已十分殘舊,業主需要花一筆費用在裝修上。 


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