【按揭成數2022】留意物業地契影響按揭成數，服務式住宅會否難做按揭？
早前討論過，2047年大限地契問題，相信最終不會收回現有物業，但持有物業人士很有可能需要繳付地租，藉以繼續租借土地使用權。買入物業是人生大事，除了以上年期問題，其他類型的地契都會影響按揭成數，令置業首期開支大增，甚至居住環境欠佳。
按揭成數2022丨服務式住宅
首先，服務式住宅地契物業被銀行視為非私人住宅項目，由於確實用途不清晰，因此銀行多數會拒絕批出貸款。就以位於尖沙咀棉登徑的凱譽為例，該物業早期因銷售反應不皆，被規劃成服務式住宅出租，及後再轉售，因此屬於出租過的舊契項目，而且服務式住宅不等同私人住宅，以致銀行停止批出按揭貸款。
事隔一年，發展商指物業用途已經釐清，地政總署指項目可作為住宅，但並不等如私人住宅。由於物業用途較為複雜，並不能當作一般住宅（甲類）按揭審批，最終只有小部份銀行願意提供按揭，但按揭成數只有最多六成至七成。
根據近日成交數據，項目大部份成交最終蝕讓離場，就以一個435呎單位為例，原業主以995萬元買入項目，今年五月該單位以830萬元成交，即樓價跌約17%。值得留意的是馬鞍山海澄軒海景酒店亦於2020年底申請申請改建為純住宅 ，在此情況下，銀行會否完全開發按揭貸款則拭目以待。
按揭成數2022丨商業用途
另外需要注意的是商業用途物業，包括寫字樓、酒吧等。當中最鮮為人知的是青衣藍澄灣，原來早年藍澄灣用地原是美孚油庫，被政府列為商業用地，只適合興建短期居住用途的服務式住宅，表明不適合長期居住。直至沙士， 發展商卻將藍澄灣出售，以致不少人士「中伏」，差餉收費以商業用地計算。
一方面，物業面對前方為工地，又有貨櫃碼頭24小時運作，噪音以及沙塵滾滾環境都大幅降低生活質素，居民向政府申請加建屏障亦被駁回，經過10多年申請改變土地用途，時至今日，物業住宅用途已有所更變，亦可以申請高成數按揭。惟獨居民仍持續受到關污染及噪音滋擾。
按揭成數2022丨綜合用途
根據城市規劃委員會的指引，綜合用途物業是指建造為或擬作兼有住宅及非住宅用途（如商業、教育、文化和娛樂用途，但不包括工業用途）的樓宇。早年，發展商將雍澄軒酒店拆售，又將同屬酒店契的「荃灣楊屋道三寶」爵悅庭、樂悠居及立坊，申請改為服務式住宅。由於發展時定位並非甲類住宅，因此圖則方面，較多位巨廳設計，而發展初期不能以明火煮，時至今日，經發展商成功申請，已可以明火煮食及做到高成數按揭。
作為小市民，相信都不會仔細翻查土地用途，而以上「陷阱」亦於早年發生，雖然這些物業問題得以釐清，但由於地契用途並非甲類住宅，部份物業按揭成數亦會受到影響，而且部份住宅設計可能有別於一般住宅，或持續受到光污染、噪音污染等影響。在置業前，不妨多走一步，了解物業地契，倘若屬於服務式住宅則要加配留神。