【MD樓市】樓市撤辣造就「超級豪宅年」 東立陳玉成大談樓市經

港府為樓市「全面撤辣」一個多月，帶動樓市成交回升，樓價亦略為反彈。不過，樓市表現分化，東立地產地產部總監陳玉成指出，細價樓供應問題不復存在，相關樓價「仲要捱一段時間」，相反豪宅市場一直欠缺新增供應，加上豪宅買家較不受加減息影響，因此表現將會跑出。他預料，樓市最好時機在下半年，豪宅買家或伺機出動。 

美國通脹反彈，市場預期今年減息次數，由年初的7次降至只有1至2次，甚至有聲音指今年不減反加，但陳玉成認為，利率走勢大方向始終走下，相信對樓價的影響或已到盡頭。然而，細價樓的樓價之所以要「捱一段時間」，陳玉成解釋，政府供應房屋是「十年磨一劍」，現時政府正著力加快建屋，包括收回周邊農地，以及將部份地區的強拍門檻降低至最低65%，加上發展商以低市價的策略賣樓，均不利細價樓市場。 

豪宅交投好轉 「超級豪宅年」可期 

相較之下，陳玉成指出，從近期豪宅交投表現來看，幾乎「好確認從年頭到而家（豪宅）市場已見底，未來會愈來愈好。」他又指，有別於細價樓市場，政府多年來沒有推出豪宅地皮，相信只要內地經濟持續轉好，甚或放寬資金流動，積存的購買力將會釋放。另外，「以往港府實施樓市辣招以打擊需求，但如今全面撤辣，樓市將會正常化。」受種種原因支持，他預期今年將會是「超級豪宅年」。 

事實上，豪宅交投的確轉，近期中半山帝景園近期部分單位轉租為售後，連環售出5伙。另外，畢架山龍駒道3號豪宅盤緹外，上月以招標形式發售院墅B，以10億元沽出，呎價86289元，為屋苑雙破頂紀錄，呎價更為九龍區歷史新高。陳玉成指出，樓市3月份約有3,700至3,800宗成交，而10億以上的大額成交，粗略估計已經超過20宗。 

由於豪宅的總價巨大，過往不少豪宅成交會以公司股權轉讓形式進行，但這種成交方式不受一手物業住宅條例監管，對買家而言存在風險。在全面撤辣後，買家已無必要規避辣稅，陳玉成透露，現時不少買家睇樓均傾向以個人名義買入豪宅，預料以公司股權轉讓形式進行豪宅交易的情況，未來將會逐漸減少。 

聰明資金吼豪宅

對於海外物業會否搶走本地豪宅「生意」，陳玉成認為：「就算之前香港無撤辣，豪宅買家亦不會去其他地方買豪宅，為移民買豪宅就另作計算。但真正識投資的人近2年不會在加拿大、澳洲、英國等地買樓，因為一來輸匯價，二來輸樓價。雖然日本樓價表現尚好，但日圓持續貶值，同樣會有損失。」因此，辣招仍然存在的時候，聰明資金唯有不入市。 

東立地產旗下有兩個豪宅新算，其中主力銷售位於赤柱的SOLACE，於2月份沽出54A號洋房，實用面積2,787平方呎，成交價1.75億元，買家以公司股權轉讓形式進行。市場消息指，該買家為百老匯家族。SOLACE目前尚有5間洋房待售，陳玉成期望整項目能套現達10億元。至於另一個項目，位於壽臣山的南天第於去年亦已屆現樓，他指公司期望善價而沽。 

陳玉成透露，除了上述兩個豪宅項目，公司仍有一個位於油麻地德昌里16至22A號的地盤，計劃發展成精品式住宅，但將考慮市況，項目或作服務式公寓。「隨着更多內地專才及學生來港，市場存在龐大的租務需求，所以該項目在發展上保留一定彈性。」未來發展方面，他相信豪宅及精品式住宅將是公司的兩大重點。