【獨家專欄】硬要說「買樓穩陣」這現象相當悲涼，比特幣及樓價的回報差別極大（錢琛）

之前比較過炒幣與炒樓（詳見：盲目買樓前，請三思：炒幣比買樓回報穩定性更高） ，感覺問題已經變成世代之爭，想提供多一點數據，讓大家看清全局。

先重申一點，樓的貨值（notional value）太大，一般散戶買了樓很難做到有效的策略分散，亦即選擇了炒樓的話，難以有很大的倉位炒幣，上次已經寫過，不長氣了。

講多無謂，睇圖最實際。下圖為中原城市領先指數（CCL）及比特幣最近五年的表現比較，紅線為比特幣，藍線為CCL。比特幣完全跑贏CCL，而且CCL的升幅實在太少，肉眼看的話可謂毫無動靜。

你可能會說，CCL只反映樓價變動，未能反映租金回報。不好意思，根據差餉物業估價署報告，最近五年A至E類私人住宅的平均租值回報只有約2%，微乎其微，對以上比較基本上毫無關係（irrelavant）。

由於比特幣及樓價的回報差別極大，把兩種資產放到不同的量度尺度（scale）中會更方便比較（如下圖示）。縱觀而言，比特幣升勢凌厲，但樓價卻相當牛皮。

再看看更具體的投資表現指標吧。以下為兩種資產的表現比較圖表：

比特幣的年回報是樓的50倍有多，其以週數據計算的年化夏普比率也比樓高達4倍。雖然其週最大跌幅有42%，但做好風險管理及注碼控制後，絕對是可控的風險（manageable risk）。 

請留意，以上討論還未計算加密貨幣的其他被動收入來源，包括存款、質押等風險較低的回報。而且，樓的交易成本比幣超高，有律師費、稅項、流動性不足的折讓（discount）等等。

以上數字反映什麼呢？

普遍投資者投資前多數只憑直覺（heuristics），也是行為經濟學經常提倡的普遍謬誤。大部份人直覺認為買磚頭比買加密貨幣有更高回報/回報穩定性，但稍微進行回測後就會知道直覺完全錯誤。更甚的是，部份人不肯承認自己犯錯，更會以一些毫不合理的假設反駁，硬要說買樓更安全可靠。在好一個金融中心，這種現象相當悲涼。

此外，要執行上述分析難度也不高。比特幣的Excel數據可以在investing.com免費下載，CCL數據的Excel也能在中原網站免費下載，有Excel後使用簡單函數就能計算表現指標。若嫌Excel計算速度慢，更可以使用Python中預先寫好的程式工具包（module），加快計算多種資產的表現指標。對編程稍有了解的讀者應該會有同感。

＊文章獲 錢琛 授權獨家刊登，原標題為《炒幣定炒樓好？》。

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