財政司司長陳茂波二月發表《財政預算案》時，宣佈即時全面取消樓市辣招，期望刺激樓市交投，扭轉樓市跌勢，從而帶動經濟復蘇。有關措施公佈後，一度有準備賣樓的業主不減價甚至封盤，反映本地大型屋苑二手樓市況的中原城市領先指數（CCL），自143.02點的六年來低位後亦明顯反彈，連升三周。可是，眾人關注的美國聯儲局減息步伐不如預期，加上長實的黃竹坑樓花項目減價促銷策略成功，象徵為整體一手樓以至二手樓市場「封頂」，本港樓市在短期內仍有下調空間。

聯儲局官員唱淡6月減息

投資者及市場人士，包括滙控主席杜嘉祺（Mark Tucker）在內，一直預計美國通脹即將回穩，聯儲局甚有機會於今年6月減息，不過隨着美國就業數據及通脹表現均超出預期，聯儲局官員均明示暗示6月啟動減息周期機會不大，甚至有需要再加息壓抑通脹。主席鮑威爾（Jerome Powell）表示，即使局方官員普遍同意今年稍後時間可以減息（指3月議息會議中，公開市場委員會成員認為可於 2024年底前減息三次），仍需要時間討論今後的息率水平，尤其需要進一步確定通脹幅度持續減少。此番說話即時令市場解讀為聯儲局不會在6月減息。在公開市場委員會擁有永久投票權的聯儲局理事鮑曼（Michelle Bowman）更加「放鷹」，明言減息步伐太快將導致通脹走勢（指超出了局方訂下的2%的通脹指標）重臨，未來或會繼續加息，直至通脹幅度長遠控制在2%為止。美國最新公佈3月份消費者物價指數高於預期，前財長薩默斯（Lawrence Summers）直言下一次加息的機會比減息大。

香港實行與美元掛鈎的聯匯政策，意味本港息率仍會維持現有水平，暫未有下調空間，短期內對於買家尤其是潛在首置買家的來說，仍有動機繼續觀望後市去向，等待講合適的入市機會。

長實再減價「益街坊」，後來者難待價而沽

長實近年在屯門、元朗以至深水埗的新盤均有減價舉動，但當時因為整體樓市上升或平穩，矚目程度相對不大。直至過去兩三年樓市明顯轉勢向下，長實去年的油塘樓花項目親海駅II高調割價求售，開創了近年一手樓減價潮，令外界更加關注是否跌勢已成。長實是次另一樓花項目、位於黃竹坑站上蓋的港島南岸3B期Blue Coast採取類似策略，效果甚佳，意味其他發展商推出一手貨尾單位時，難以定價進取，對二手樓業主來說也有心理影響。無疑，現時樓市客觀上存在各種利淡因素，例如中港經濟增長動力均放緩，以及撤辣後令更多打算移民的本地業主更有條件儘快賣樓甚至減價求售等，即使非港人買家在撤辣後對於投資本港樓市興趣急增，但人數和持續性仍有待觀察。

總括而言，現時的外圍環境以至內部經濟情況，樓市在短期內難有上升動力，但至於何時是谷底，甚至何時是最佳「撈底」時機，筆者借用長和系創辦人李嘉誠多年來對買家的忠告——只要財政許可，有把握分期付款，即使樓市下跌，任何時間買樓自主絕對沒有問題。