【本港樓市】中原：逾6成半住宅銀主盤於10年前買入單位

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取於2021年及以後放售的整體住宅銀主盤總數有370個，截止2023年7月份，當中有逾四成已售出，待售單位216個。在370個銀主盤存量中，有243個於2012年或以前(即十年前)買入，佔66%；於2013年或以後(即近十年內)買入的有127個，只佔34%。以放盤價值分類，價值500萬元或以下放盤有140個，佔比高達38%，明顯較價值500至700萬元(佔25%)、700至1,000萬元(佔14%)、1,000至2,000萬元(佔11%)及2,000萬元以上(佔12%)的放盤為高。

以買入時間分析，整體住宅、私人住宅及公營房屋同樣有逾六成半的銀主盤於2012年或以前(即十年前)買入單位，分別有243個、192個及51個，佔銀主單位總存量370個、292個及78個的66%、66%及65%。相信部份十年前購入單位的業主受到樓價向升及低利率的誘因，趁物業升值時將物業不斷加按套現，造成高槓桿式借貸。但隨著2021年樓價見頂後反覆回落，加上2022年加息周期開始，有加按業主資金周轉困難，最終物業淪為銀主盤。

在292個私人住宅銀主盤中，價值500萬元或以下放盤最多，有82個，佔28%。而放盤價值1,000萬元或以下合共204個，其中有約七成(140個)是於2012年或以前(即十年前)買入單位。價值500萬元或以下、500至700萬元及700至1,000萬元的放盤，分別有67%、69%及71%於十年前買入。

在78個公營房屋銀主盤中，亦以價值500萬元或以下放盤最多，有58個，佔74%。公營房屋全部所有銀主放盤價值均為1,000萬元或以下，其中有六成半(51個)是於2012年或以前買入。價值500萬元或以下、500至700萬元及700至1,000萬元的放盤，分別有60%、76%及100%於十年前買入。

至於在2013年或以後(即近十年內)買入單位之銀主盤只佔約三成半，整體住宅、私人住宅及公營房屋分別有127個、100個及27個，佔同類型銀主單位總存量的34%、34%及35%。私人住宅包括部份業主一手高位買入並承辦二按(發展商或非發展商)，惟近年樓價反覆波動，而且加息持續，其後未能負擔二按高按揭息率，造成財政壓力，無法償還供款，導致物業被收回。

私人住宅銀主盤中，價值1,000至2,000萬元及2,000萬元以上的放盤，分別高達69%及80%於2008或以後買入。而價值1,000萬元或以下放盤，只有31%於2013年或以後(即近十年內)買入。顯示銀主單位放盤價越高，上手買入年期相對較短。

公營房屋銀主盤中，價值500萬元或以下、500至700萬元及700至1,000萬的放盤，分別只有40%、24%及0%於近十年內買入。

是次統計選取於2021年及以後放售的整體住宅銀主盤，總數共370個。當中私人住宅佔近八成，有292個，而公營房屋佔約兩成，有78個。截止2023年7月底，整體住宅、私人住宅及公營房屋分別有216個、171個及45個銀主單位尚未售出，待售比例為58%、59%及58%，表示逾四成銀主盤已經售出。

在私人住宅銀主盤中，以價值700至1,000萬元放盤的售出比率最高，達62%，而待售比例最高是價值500至700萬元放盤，錄70%，價值2,000萬元以上放盤，亦有67%待售。在公營房屋銀主盤中，價值500至700萬元放盤有53%已售出，而價值700至1,000萬元放盤則仍全部100 %待售。