【按揭成數2022】留意物業地契影響按揭成數,服務式住宅會否難做按揭?

【按揭成數2022】留意物業地契影響按揭成數,服務式住宅會否難做按揭?

早前討論過,2047年大限地契問題,相信最終不會收回現有物業,但持有物業人士很有可能需要繳付地租,藉以繼續租借土地使用權。買入物業是人生大事,除了以上年期問題,其他類型的地契都會影響按揭成數,令置業首期開支大增,甚至居住環境欠佳。 

服務式住宅不等同私人住宅,以致銀行停止批出按揭貸款

按揭成數2022丨服務式住宅

首先,服務式住宅地契物業被銀行視為非私人住宅項目,由於確實用途不清晰,因此銀行多數會拒絕批出貸款。就以位於尖沙咀棉登徑的凱譽為例,該物業早期因銷售反應不皆,被規劃成服務式住宅出租,及後再轉售,因此屬於出租過的舊契項目,而且服務式住宅不等同私人住宅,以致銀行停止批出按揭貸款。

事隔一年,發展商指物業用途已經釐清,地政總署指項目可作為住宅,但並不等如私人住宅。由於物業用途較為複雜,並不能當作一般住宅(甲類)按揭審批,最終只有小部份銀行願意提供按揭,但按揭成數只有最多六成至七成。

根據近日成交數據,項目大部份成交最終蝕讓離場,就以一個435呎單位為例,原業主以995萬元買入項目,今年五月該單位以830萬元成交,即樓價跌約17%。值得留意的是馬鞍山海澄軒海景酒店亦於2020年底申請申請改建為純住宅 ,在此情況下,銀行會否完全開發按揭貸款則拭目以待。 

買家需要注意的是商業用途物業

按揭成數2022丨商業用途

另外需要注意的是商業用途物業,包括寫字樓、酒吧等。當中最鮮為人知的是青衣藍澄灣,原來早年藍澄灣用地原是美孚油庫,被政府列為商業用地,只適合興建短期居住用途的服務式住宅,表明不適合長期居住。直至沙士, 發展商卻將藍澄灣出售,以致不少人士「中伏」,差餉收費以商業用地計算。

一方面,物業面對前方為工地,又有貨櫃碼頭24小時運作,噪音以及沙塵滾滾環境都大幅降低生活質素,居民向政府申請加建屏障亦被駁回,經過10多年申請改變土地用途,時至今日,物業住宅用途已有所更變,亦可以申請高成數按揭。惟獨居民仍持續受到關污染及噪音滋擾。 

根據城市規劃委員會的指引,綜合用途物業是指建造為或擬作兼有住宅及非住宅用途(如商業、教育、文化和娛樂用途,但不包括工業用途)的樓宇。

按揭成數2022丨綜合用途

根據城市規劃委員會的指引,綜合用途物業是指建造為或擬作兼有住宅及非住宅用途(如商業、教育、文化和娛樂用途,但不包括工業用途)的樓宇。早年,發展商將雍澄軒酒店拆售,又將同屬酒店契的「荃灣楊屋道三寶」爵悅庭、樂悠居及立坊,申請改為服務式住宅。由於發展時定位並非甲類住宅,因此圖則方面,較多位巨廳設計,而發展初期不能以明火煮,時至今日,經發展商成功申請,已可以明火煮食及做到高成數按揭。

作為小市民,相信都不會仔細翻查土地用途,而以上「陷阱」亦於早年發生,雖然這些物業問題得以釐清,但由於地契用途並非甲類住宅,部份物業按揭成數亦會受到影響,而且部份住宅設計可能有別於一般住宅,或持續受到光污染、噪音污染等影響。在置業前,不妨多走一步,了解物業地契,倘若屬於服務式住宅則要加配留神。 


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