【封頂息率】上調「封頂息」對供樓人士有何影響?P按可能平過H按?

【封頂息率】上調「封頂息」對供樓人士有何影響?P按可能平過H按?

美國通脹持續高企,美國7月CPI(消費物價指數)升至9.1%,除了高過市場預期,亦創超過40年新高。市場估計美國7月底有很大機會加息至1厘,聯邦基金指標利率則有機會調高至2.5厘至2.75厘。

自今年5月,金管局已18度入市接錢,共約1,329億港元。本港銀行體系結餘在7月中將降至約2049億港元。美息加快上升,有個別中小型銀行己上調「封頂息」,随未來其他銀行陸續上調封頂息,對供樓人士有何影響呢?

由於中小型的銀行資金成本較大行高,所以目前已有個別銀行將拆息掛鈎按揭(H按)的鎖息上限由2.5厘,現升至2.75厘至2.85厘。不過,大部分銀行未有跟隨調升鎖息上限。 

封頂息率丨個別銀行已上調鎖息上限

封頂息率丨個別銀行已上調鎖息上限

若以目前按息約2.13%計,貸款額500萬元,還款期為30年,每月供款為18,808元。若息率升至大多銀行的2.5%鎖息上限,每月供款為19,756元,將會增加948元。而以個別銀行鎖息上限為2.75%計,每月供款將升至20,412元,較現時多出1,604元或8.5%,較2.5%鎖息上限多出656元或3.3。

至於最優惠利率(P按),主要為「大P」以及「細P」,前者為5.25厘,後者為5厘。如以細P為例,如P沒有改變的情況下,仍是P-2.5厘,實際息率為2.5厘,同樣以貸款額500萬元計,每月供款亦是19,756元。所以,在目前未有太多大行調升H按的情況下,P按、H按供樓息率相差不會太大。不過,如以目前有個別銀行己將H按升至2.75厘至2.85厘,而P按未有改變的情況下,P按的每月供款較其少656元至922元,所以P按随時有可能平過H按。 

封頂息率丨定息按揭可避免加息風險

封頂息率丨定息按揭可避免加息風險

除了H按、P按外,在加息周期下,買家亦可以考慮定息按揭,鎖定年期息率,每個月的供款額不變,從而避免加息風險。7月份10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率,分別為3.2厘、3.35厘及3.5厘。以10年期利率計,貸款額500萬元,還款期為30年,每月供款21,623元,仍較個別銀行調整H按鎖息為高。

加上,截止7月中,一個月拆息為0.75464厘,相較於定息按揭的年利率仍有一段距離。所以,如加息持續,銀行拆息急升,才會吸引較多人申請定息按揭。 

封頂息率丨面對加息 轉按慳息

封頂息率丨面對加息 轉按慳息

而對加息,貸款人可選擇轉按,即在罰息期後,將按揭轉至另一間銀行,從而賺取回贈。目前銀行提供最高按揭現金回贈約為0.8%至1.6%,以H+1.3%按揭計劃為例,貸款額500萬元為例,最高現金回贈為1.4%,現金回贈是7萬元,扣除數千元律師費,仍有6萬多元,貸款人的回贈仍可觀,並可抵銷部分利息開支。 


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