【封頂息率】上調「封頂息」對供樓人士有何影響？P按可能平過H按？

美國通脹持續高企，美國7月CPI（消費物價指數）升至9.1％，除了高過市場預期，亦創超過40年新高。市場估計美國7月底有很大機會加息至1厘，聯邦基金指標利率則有機會調高至2.5厘至2.75厘。

自今年5月，金管局已18度入市接錢，共約1,329億港元。本港銀行體系結餘在7月中將降至約2049億港元。美息加快上升，有個別中小型銀行己上調「封頂息」，随未來其他銀行陸續上調封頂息，對供樓人士有何影響呢？

由於中小型的銀行資金成本較大行高，所以目前已有個別銀行將拆息掛鈎按揭(H按)的鎖息上限由2.5厘，現升至2.75厘至2.85厘。不過，大部分銀行未有跟隨調升鎖息上限。 

封頂息率丨個別銀行已上調鎖息上限

若以目前按息約2.13%計，貸款額500萬元，還款期為30年，每月供款為18,808元。若息率升至大多銀行的2.5%鎖息上限，每月供款為19,756元，將會增加948元。而以個別銀行鎖息上限為2.75%計，每月供款將升至20,412元，較現時多出1,604元或8.5%，較2.5%鎖息上限多出656元或3.3。

至於最優惠利率（P按），主要為「大P」以及「細P」，前者為5.25厘，後者為5厘。如以細P為例，如P沒有改變的情況下，仍是P-2.5厘，實際息率為2.5厘，同樣以貸款額500萬元計，每月供款亦是19,756元。所以，在目前未有太多大行調升H按的情況下，P按、H按供樓息率相差不會太大。不過，如以目前有個別銀行己將H按升至2.75厘至2.85厘，而P按未有改變的情況下，P按的每月供款較其少656元至922元，所以P按随時有可能平過H按。 

封頂息率丨定息按揭可避免加息風險

除了H按、P按外，在加息周期下，買家亦可以考慮定息按揭，鎖定年期息率，每個月的供款額不變，從而避免加息風險。7月份10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率，分別為3.2厘、3.35厘及3.5厘。以10年期利率計，貸款額500萬元，還款期為30年，每月供款21,623元，仍較個別銀行調整H按鎖息為高。

加上，截止7月中，一個月拆息為0.75464厘，相較於定息按揭的年利率仍有一段距離。所以，如加息持續，銀行拆息急升，才會吸引較多人申請定息按揭。 

封頂息率丨面對加息　轉按慳息

而對加息，貸款人可選擇轉按，即在罰息期後，將按揭轉至另一間銀行，從而賺取回贈。目前銀行提供最高按揭現金回贈約為0.8%至1.6%，以H+1.3%按揭計劃為例，貸款額500萬元為例，最高現金回贈為1.4%，現金回贈是7萬元，扣除數千元律師費，仍有6萬多元，貸款人的回贈仍可觀，並可抵銷部分利息開支。