【獨家專欄】硬要說「買樓穩陣」這現象相當悲涼,比特幣及樓價的回報差別極大(錢琛)

投資專欄
【獨家專欄】硬要說「買樓穩陣」這現象相當悲涼,比特幣及樓價的回報差別極大(錢琛)

之前比較過炒幣與炒樓(詳見:盲目買樓前,請三思:炒幣比買樓回報穩定性更高) ,感覺問題已經變成世代之爭,想提供多一點數據,讓大家看清全局。

先重申一點,樓的貨值(notional value)太大,一般散戶買了樓很難做到有效的策略分散,亦即選擇了炒樓的話,難以有很大的倉位炒幣,上次已經寫過,不長氣了。

講多無謂,睇圖最實際。下圖為中原城市領先指數(CCL)及比特幣最近五年的表現比較,紅線為比特幣,藍線為CCL。比特幣完全跑贏CCL,而且CCL的升幅實在太少,肉眼看的話可謂毫無動靜。

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你可能會說,CCL只反映樓價變動,未能反映租金回報。不好意思,根據差餉物業估價署報告,最近五年A至E類私人住宅的平均租值回報只有約2%,微乎其微,對以上比較基本上毫無關係(irrelavant)。

由於比特幣及樓價的回報差別極大,把兩種資產放到不同的量度尺度(scale)中會更方便比較(如下圖示)。縱觀而言,比特幣升勢凌厲,但樓價卻相當牛皮。

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再看看更具體的投資表現指標吧。以下為兩種資產的表現比較圖表:

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比特幣的年回報是樓的50倍有多,其以週數據計算的年化夏普比率也比樓高達4倍。雖然其週最大跌幅有42%,但做好風險管理及注碼控制後,絕對是可控的風險(manageable risk)。 

請留意,以上討論還未計算加密貨幣的其他被動收入來源,包括存款、質押等風險較低的回報。而且,樓的交易成本比幣超高,有律師費、稅項、流動性不足的折讓(discount)等等。

以上數字反映什麼呢?

普遍投資者投資前多數只憑直覺(heuristics),也是行為經濟學經常提倡的普遍謬誤。大部份人直覺認為買磚頭比買加密貨幣有更高回報/回報穩定性,但稍微進行回測後就會知道直覺完全錯誤。更甚的是,部份人不肯承認自己犯錯,更會以一些毫不合理的假設反駁,硬要說買樓更安全可靠。在好一個金融中心,這種現象相當悲涼。

此外,要執行上述分析難度也不高。比特幣的Excel數據可以在investing.com免費下載,CCL數據的Excel也能在中原網站免費下載,有Excel後使用簡單函數就能計算表現指標。若嫌Excel計算速度慢,更可以使用Python中預先寫好的程式工具包(module),加快計算多種資產的表現指標。對編程稍有了解的讀者應該會有同感。

*文章獲 錢琛 授權獨家刊登,原標題為《炒幣定炒樓好?》。

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