【長洲樓盤2022】嫌市區樓貴，長洲樓盤可以點揀？香港仲有200萬樓？
近日香港樓價指數持續下跌，不過無論是一手或二手物業的每平方呎價依然逾萬元。其實不少長洲等離島都提供約200萬元左右的物業，令年輕人更容易上車，不過購買長洲樓盤等離島物業有不少需留意事項。如果打算將長洲樓盤用作投資及出租，從昔日數據顯示，長洲樓盤回報都有2厘或以上。
長洲樓盤2022丨長洲放售分長洲村屋及私人屋苑
長洲樓盤主要分為兩類型，第一是350呎或約650呎的長洲村屋，這類型物業樓齡普遍超過40年或以上，但呎價僅約5500元至7500元不等。從放盤網站可見，位於長洲龍仔村一個3樓連天台，面積達350呎的單位，僅售258萬元，平均呎價約7,371元，樓齡為47年。
第二是大型私人屋苑包括有碧濤軒、桂濤花園。特點是樓齡較新，普遍約30年或以下，而且面積較大，多為650方呎。不過當中部份屋苑相當偏遠，例如桂濤花園距離長洲碼頭1.6公里，需要步行約20分鐘；又或是碧麗花園距離碼頭800米，約需步行11分鐘方可到達。這類型私人屋苑樓價相對村屋昂貴，如碧濤軒一個實用面積達633呎地面單位，但就包含三房間隔及過千呎入契大花園，售價為638萬元，即平均呎價約1萬元，樓齡亦只是28年。更重要的是，這些屋苑管理費廉宜，上述單位每月管理費為975元，即每平方呎為1.5元，比起新界或九龍屋苑的管理費廉宜得多。
長洲樓盤2022丨村屋多向財務機構貸款 息口較高
購買村屋或離島物業，買家普遍憂慮銀行股價不足，甚至拒絕批出貸款。坦言，目前長洲村屋或平房樓齡較高，成交量亦較低，可供銀行參考數據不多，因此不少銀行拒絕按揭貸款申請。此情況下，買家要尋找財務機構協助，當然按揭成數亦不會太高，普遍為六成或以下，而且貸款利率亦會高於P-2.5%最優惠利率，並高達3.5厘或以上。
不過這些村屋價格廉宜，以230萬元的長洲村屋計算，假設財務機構只批出5成貸款，首期連同雜費（包括經紀佣金、印花稅、律師費等）約122萬元。假設按揭利率為3.5厘及攤分20年還款，全期利息為45萬元，月供6,670元。至於私人屋苑，由於樓齡較新，申請按揭會較為容易，銀行會將這些物業當作市區作估價，按揭成數最多可達到7成，按揭息率不會如財務機構偏高。
長洲樓盤2022丨留意是否凶宅 天台花園有否入契
如果要在長洲置業，必須向業主或代理查詢清楚該物業是否凶宅、物業的天台或花園是否已經入契、物業附近道路使用權，如果附近道路屬於官地或私人道路，很大可能會影響物業估值及按揭審批。
不少打工仔憂慮長洲地理位置偏遠，會額外增加通勤時間及車資，不過乘坐高速船前往中環只需40分鐘，普通渡輪亦只是60分鐘。普通渡輪月票售價為558.6元，乘坐高速船則要補回差價。其實由長洲往來中環的交通費，就如新界居民前往港島工作。
長洲樓盤2022丨長洲樓盤回報比起市區樓盤高
如果打算將長洲物業用作投資及出租，從昔日數據顯示，一個350呎位於龍仔村的一房單位，每月可放租6500元。以250萬元樓價計算，回報率為3.12厘，扣除地租差餉及管理費等，即回報都有2厘或以上，比起市區樓盤約1.5厘回報率要高。除此之外，亦可當作度假屋出租，旺季時每晚租金可達500元至600元不等。當然，長期租客可免除每天清潔房間及家居設施被損壞的風險。