【釘契樓買賣】釘契意思是？釘契樓買賣要注意什麼？

在香港地買樓是人生大事，畢竟一個小小的300呎單位，樓價已可高達數百萬元。事實上，不少人在置業過程中不夠謹慎，以致買入被釘契（Order）的物業，這類型物業普遍較市價便宜，稍有不慎就會中伏。那麼釘契是什麼意思，對置業及按揭有何影響？ 

釘契樓買賣丨五大原因引致物業被釘契

一般來說，主要原因導致物業被釘契： 

釘契樓原因一：

業主拖欠銀行、財務公司或其他機構債務，而被債權人循法律途徑追討及凍結資產 

釘契樓原因二：

拖欠款項包括管理費、差餉地租，或違反公契條款，被業主立案法團提出申索 

釘契樓原因三：

單位內有僭建物並違反《建築物條例》，同時被屋宇署發出清拆令，該清拆令會在土地註冊處上被「註冊」 

釘契樓原因四：

如業主經常違反大廈公契，如未經許可飼養動物、將住宅擅自分租或用作商業用途，業主立案法團有權提出法律訴訟，案件一日未完，訴訟會持續顯示在查冊上 

釘契樓原因五：

一些業權糾紛包括遺產及婚姻引起訴訟，都可能引致物業被釘契等。 

不過以上釘契原因只屬其中一部分，本月一幢舊樓因為其中一個空置單位長期滲水未有處理，滲漏的污水引致外牆被侵蝕，以致整幢大廈的所有單位被屋宇署釘契。即使業主立案法團曾聯絡到該名業主，成功進入單位獲得證據，但由於業主拒絕維修，因此問題至今未有解決方案並處於拉鋸局面。 

釘契樓買賣丨10元查冊費 物業記錄一覽無遺

其實要知道物業有沒有被釘契，最簡單只需要在土地註冊處繳付10元查詢即可，所有記錄都能一覽無遺。由於僭建會令物業處於被釘契的風險之中，因此睇樓時應對比物業已註冊圖則及實際間隔，如有任何出入都應向代理和業主查問。與此同時，在買入物業前又可向大廈業主立案法團、區議員甚至是鄰居查詢，該物業有沒有被追債，以保安全。

釘契樓最大問題是有機會導致銀行拒批按揭，或按揭成數大減，即使一些銀行願意批出低成數按揭，但為彌補風險，息率都會較高。如買家購入被釘契物業，物業原有問題與責任就會過戶給新買家，當中更可能要負上法律責任。

如果真的想買入被釘契的物業，同時做到高成數按揭，必須聯絡賣方，在交易前「解釘」就可以正常交易。一般來說，拖欠款項、屋內有僭建物的處理時間較短，亦相對容易處理。相反如果牽涉到遺產及婚姻瓜葛，由於訴訟耗時，通常難於成交前解釘。 

釘契樓買賣丨釘契問題懶理 物業可被充公

值得留意的是，如果買方早已繳交細訂，但賣方在交易前仍未取消釘契，賣方即屬於違法，買方可提出取交易及要求賠償所有損失。

最後提醒各位業主，倘若物業因為任何原因被釘契，最好盡快處理，長年累月置之不理，相關債權人、業主立案法團可以透過民事訴訟，向法庭申請充公物業拍賣以償還債務，最終可能失去物業持有權！