【村屋按揭】村屋按揭上升至8成半，什麼條件可以盡借？

今年2月「波叔Plan」正式面世，當中除了允許首次置業人士毋須通過壓力測試亦可敘造高成數按揭，另一亮點是村屋按按揭成數由昔日的7成半上調至8成半。不過並非所有村屋都可做到高成數按揭，謹記留意以下條件！

在波叔Plan下對首次置業人士開放高成數按揭，若村屋樓價位於400至1,000萬元，可敘造8成半按揭；1,000萬元至1,125萬元可敘造8成半按揭或最多借900萬元，以較低者為準；1,125萬以上至1,920萬元可敘造8成按揭或最多借960萬元，以較低者為準；至於1,920元萬元以上物業則只能敘造5成按揭（見表）。 

村屋按揭：宜選25年以下樓齡村屋

在置業時又要留意，一般村屋按揭年期時會以「65年減」作準則，但若經按保申請按揭，按揭年期則以「55年減樓齡計算」計算。舉例來說，假設村屋樓齡為30年，即最長按揭年期為25年；若村屋樓齡為25年或以下，則可攤分30年還款。

不過一如以往，買入村屋不如多層大廈容易，往往遇有以下問題：（一）一些年代久遠的村屋可能會有業權、地權及路權不清的問題，部份村屋更被私家路包圍，影響按揭成數及銀行估價；（二）部份村屋的天台屋、花園有機會是僭建出來的，另外如果間隔未經屋宇署的同意下曾作出改動，銀行有機會要求買家還原單位，才會批出按揭，亦因此可能會扣減按揭金額；

（三）一些村屋沒有圖則、沒有屋契及轉名契等重要文件；（四）市面上有許多少於700呎的村屋單位，這些非標準呎數單位實質是劏盤，如要敘造高成數按揭，必須有獨立契；（五）村屋分為舊屋地及新屋地，新屋地稱為丁屋，市場上大多數丁屋再轉售都需要補地價及齊備滿意紙（即完工證）。 

村屋按揭：屋苑式村屋樓齡低 價錢平

事實上，香港不少村屋樓齡偏高、交投疏落，以至難以敘造高成數按揭及銀行股價不足。要避免上述問題，可以選擇屋苑式村屋，優勢是樓齡較低，而且在發展這類型物業時，發展商已經處理好路權及業權等複雜問題，銀行估價會較高。

相比起舊式村屋，屋苑式村屋都會有保安員，主要道路亦安裝閉路電視，治安及私隱度亦會較好。而且管理公司會清潔服務，負責處理家居垃圾及周邊環境管理，衛生情況都會較佳。 

村屋按揭：23年樓齡村屋 呎價8000元有找

要尋找這類型物業並不困難，當中就以大埔俊亨豪苑為例，屋苑於1999年落成，至今只是23年樓齡，售盤網站可見，700呎標準單位最平售515萬元，即平均呎價僅約7,360元。假設有意買入，在波叔plan下可申請8成半按揭，即首期連同印花稅、律師費約99萬元，攤分30還款及以H按計算，僅月供1.65萬元。

事實上這類型屋苑式村屋大多位於新界區，從售盤網站可見，屯門、元朗及粉嶺有不少村屋可供選擇。當中屯門鴻運花園樓齡25年，網站可見一個實呎653呎1樓單位連天台，售價只是448萬元，平均呎價約6,861元。 

村屋按揭：位置偏遠最好懂得駕車

由於這類型屋苑式村屋地理位置偏遠，因此部份單位附有停車位或可以超低價租入車位，有意購買人士最好懂得駕車。另外由於戶數較小，在共同分擔管理費的情況下，每個所需要支付的管理費會較高。