【999年地契名單】何謂2047地契及999年地契?兩者有何分別?買樓前要注意什麼?

何謂2047地契及999年地契?

何謂2047地契及999年地契?早前市場有聲音憂慮,地契年期將於未來陸續到期,市場上不少物業的地契將於2047年或以前到期,憂慮會影響物業按揭,甚至被收回物業,事實又是否如此呢? 

999年地契名單丨何謂2047年地契及999年地契

何謂2047年地契及999年地契?首先要明白買樓其實只是購入物業單位,物業為處於的土地,是由政府批出使用權,業主並非土地的持有人,因此置業後需要繳交應貨差餉租值就是這個原因。

以前每塊土地契約都有年期,分別為75年、99年級999年。部份位於港島及九龍的地契租期為999年,大部份在新界的土地已於1997年時到期,當時《中英聯合聲明》為這批土地續期50年,因此全港現時有為數不少的新界土地契約將於2047年到期,到期後土地及物業會如何處理仍是未知之數。 

新界區有不少2047年地契

999年地契名單丨2047年地契大機會續約

坊間有預測認為,2047年政府有權收回土地,不過情況發生機會較小,因為必會引起業主反對。其次預期會再度續約,或是由業主補交地價或繳交租金,才能繼續租用土地,至於金額多少則要於2047年才知道。

對置業人士來說,難免憂慮2047年地契則會影響按揭貸款,因為銀行承做按揭最長年期為30年,目前距離2047年只剩餘25年,承造30年按揭的風險可能會大增。不過,港府早已透過金管局向銀行表明,毋需因為2047年地契而調整按揭政策,屆時政府有權批出續期地契,雖然業主毋需補交地價,但就有可能要每年繳交土地租金。坊間亦有猜測預計,地政總署會按照不同因素考慮續約與否,包括契約有沒有出現嚴重違反地契的情況,違契情況是否在限期前糾正等。 

2047年地契大機會續約

999年地契名單丨銀行按揭取人齡樓齡

再者銀行能否承做30年按揭,主要取決於申請人年齡及樓齡,普遍銀行會以75減去人齡及75減去樓齡,以數值較低者作為最長還款期,因此只要申請人年齡及物業樓齡於45歲或以下,都可以做足30年按揭貸款。值得留意的是,個別銀行對於一些樓齡較高的物業,會酌情以80減人齡或樓齡,而且利息相同。

參照香港昔日案例,港島的薄扶林花園的原地契早於2006年屆滿,最後或續期50年至2056年,而且業主毋須補地價,只需繳付同埋差餉租值3%作為地租即可。再者,2012年時有銀行推出長達40年的按揭計劃話按揭年期達到2052年,反映銀行未有對土地年期屆滿存有憂慮;此外港島寶翠園地契將於2030年屆滿,但現時仍能批出長達30年期的按揭貸款,再次向準買家說明,無需憂慮地契屆滿對按揭貸款的影響 

999年地契名單丨港九屋苑較多999年地契樓

倘若不想為地契問題憂心,可以考慮999年地契物業,這類型物業大多位於港島和九龍,例如太古城、賽西湖大廈、紅磡灣中心等,皆於2800年以後才到期。另要留意,不少位於港島及九龍市區的土地契約年期為75年,因此有不少屋苑地契將會於2048年至2050年期間到期,屆時業主需要根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。 


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