【長洲樓盤2022】嫌市區樓貴,長洲樓盤可以點揀?香港仲有200萬樓?

長洲樓盤2022

近日香港樓價指數持續下跌,不過無論是一手或二手物業的每平方呎價依然逾萬元。其實不少長洲等離島都提供約200萬元左右的物業,令年輕人更容易上車,不過購買長洲樓盤等離島物業有不少需留意事項。如果打算將長洲樓盤用作投資及出租,從昔日數據顯示,長洲樓盤回報都有2厘或以上。 

長洲等離島都提供約200萬元左右的物業,令年輕人更容易上車

長洲樓盤2022丨長洲放售分長洲村屋及私人屋苑

長洲樓盤主要分為兩類型,第一是350呎或約650呎的長洲村屋,這類型物業樓齡普遍超過40年或以上,但呎價僅約5500元至7500元不等。從放盤網站可見,位於長洲龍仔村一個3樓連天台,面積達350呎的單位,僅售258萬元,平均呎價約7,371元,樓齡為47年。

第二是大型私人屋苑包括有碧濤軒、桂濤花園。特點是樓齡較新,普遍約30年或以下,而且面積較大,多為650方呎。不過當中部份屋苑相當偏遠,例如桂濤花園距離長洲碼頭1.6公里,需要步行約20分鐘;又或是碧麗花園距離碼頭800米,約需步行11分鐘方可到達。這類型私人屋苑樓價相對村屋昂貴,如碧濤軒一個實用面積達633呎地面單位,但就包含三房間隔及過千呎入契大花園,售價為638萬元,即平均呎價約1萬元,樓齡亦只是28年。更重要的是,這些屋苑管理費廉宜,上述單位每月管理費為975元,即每平方呎為1.5元,比起新界或九龍屋苑的管理費廉宜得多。 

從放盤網站可見,位於長洲龍仔村一個3樓連天台,面積達350呎的單位,僅售258萬元,平均呎價約7,371元,樓齡為47年。

長洲樓盤2022丨村屋多向財務機構貸款 息口較高

購買村屋或離島物業,買家普遍憂慮銀行股價不足,甚至拒絕批出貸款。坦言,目前長洲村屋或平房樓齡較高,成交量亦較低,可供銀行參考數據不多,因此不少銀行拒絕按揭貸款申請。此情況下,買家要尋找財務機構協助,當然按揭成數亦不會太高,普遍為六成或以下,而且貸款利率亦會高於P-2.5%最優惠利率,並高達3.5厘或以上。

不過這些村屋價格廉宜,以230萬元的長洲村屋計算,假設財務機構只批出5成貸款,首期連同雜費(包括經紀佣金、印花稅、律師費等)約122萬元。假設按揭利率為3.5厘及攤分20年還款,全期利息為45萬元,月供6,670元。至於私人屋苑,由於樓齡較新,申請按揭會較為容易,銀行會將這些物業當作市區作估價,按揭成數最多可達到7成,按揭息率不會如財務機構偏高。 

長洲放售分長洲村屋及私人屋苑

長洲樓盤2022丨留意是否凶宅 天台花園有否入契

如果要在長洲置業,必須向業主或代理查詢清楚該物業是否凶宅、物業的天台或花園是否已經入契、物業附近道路使用權,如果附近道路屬於官地或私人道路,很大可能會影響物業估值及按揭審批。

不少打工仔憂慮長洲地理位置偏遠,會額外增加通勤時間及車資,不過乘坐高速船前往中環只需40分鐘,普通渡輪亦只是60分鐘。普通渡輪月票售價為558.6元,乘坐高速船則要補回差價。其實由長洲往來中環的交通費,就如新界居民前往港島工作。 

長洲樓盤2022丨長洲樓盤回報比起市區樓盤高

如果打算將長洲物業用作投資及出租,從昔日數據顯示,一個350呎位於龍仔村的一房單位,每月可放租6500元。以250萬元樓價計算,回報率為3.12厘,扣除地租差餉及管理費等,即回報都有2厘或以上,比起市區樓盤約1.5厘回報率要高。除此之外,亦可當作度假屋出租,旺季時每晚租金可達500元至600元不等。當然,長期租客可免除每天清潔房間及家居設施被損壞的風險。 


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