【舊樓按揭成數】7,500元呎舊樓買唔買得過?舊樓按揭成數做到幾多?

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【舊樓按揭成數】7,500元呎舊樓買唔買得過?舊樓按揭成數做到幾多?

目前,香港一手物業平均呎價高達2萬元,一個小小的500呎單位,售價高達1000萬元,購入後仍要繳付昂貴的地租差餉及管理費。因此不少人會考慮買入舊樓,價錢及日後開支亦會較為便宜。當中有何注意事項以及保養細節呢? 

上水唐樓價錢相對便宜

舊樓按揭成數:四個買舊樓的好處

(一)樓價低水或貼近市價:舊樓一般是指唐樓、洋樓及樓齡較高的屋苑,一般而言唐樓及洋樓價格會遠低於屋苑,而樓齡較高的屋苑又會貼近市價,與附近樓盤價格不會有很大差距。從售盤網站可見,太子、油麻地、大圍等唐樓,樓齡約45年至60年,平均呎價介乎6,500元至9,000元。上水一個525呎唐樓單位,售價只是390萬元,平均呎價為7,429元,價錢十分相宜。

(二)實用性高:唐樓或洋樓普遍沒有如新樓的露台、工作台,因此實用性會較高。而且新樓的牆身一般會較厚,及落地玻璃所興建的框架都會計入實用面積,因此實用率會低於舊樓。舉例來說,樓齡47年的北角益漢洋樓B室,單位的建築面積為344呎,實用面積為295呎,即實用高達85.7%。樓齡只有11年的北角形品.星寓,其中H室單位的建築面積為345呎,實用面積為273呎,即實用率只有79%。

(三)管理費低:舊式的唐樓或洋樓沒有會所、花園等配套如泳池、健身室、音樂室等,唐樓甚至沒有升降機及保安員,因此管理費會較便宜,坊間部分唐樓更不收管理費。

(四)地點位置佳:最早期的唐樓出現於1840年,至1945年二次世界大戰後為應付急劇上升的人口,香港興建許多唐樓。因此這些舊樓普遍位於市中心地帶,交通方便、不乏民生商戶,生活所需一應俱全。 

買舊樓留意樓宇結構問題

舊樓按揭成數丨買舊樓留意樓宇結構問題

買入舊樓並非百利而無一害,當中最重要的是留意樓宇結構問題。不少舊樓都出現外牆剝落、天台漏水、簷篷結構及鋼筋老化等問題,最令香港市民印象深刻的是2010年位於土瓜灣馬頭圍道舊樓崩塌造成四人死亡。近日,超過50年樓齡的佐敦文苑樓,低層單位外牆爆裂,生銹鋼筋外露都令驗樓師憂慮出現骨牌式塌樓危機。

雖然,唐樓管理費便宜甚至沒有收費,但如果居住人士與鄰里有任何爭執,不會有管理處調停,需要自行處理。另外防火設備是否足夠、有沒有僭建物,需要買家親身前往實地視察。更重要的是,大部分舊樓不能安裝寬頻或光纖,上網速度慢而且上網費昂貴,對於有需要打機或煲劇的住戶相當不便。

至於購入樓齡較高的屋苑,雖然管理費會低於全新屋苑,但同樣地會所配套亦有一定年紀,買入時亦要預留裝修費,亦要留意由於樓齡較高,大廈不時需要維修,因此業主可能需要集資修葺基金。 

舊樓按揭成數丨舊樓按揭僅七成 宜預留更多首期

舊樓按揭成數丨舊樓按揭僅七成 宜預留更多首期

一旦決定買入舊樓,除了實地考察並留意防火設備、樓宇結構及是否有僭建物,能否成功敘造按揭亦相當重要。

一般而言銀行會以「75」減去舊樓樓齡作為按揭年期,如47年舊樓的按揭年期為「75減47」,即只有28年。按揭方面,由於舊樓的樓齡較高,考慮到折舊率,普遍銀行只能提供7成或更低的按揭成數。值得留意的是,舊樓用途竟然會影響按揭成數,如「非自用物業」,按揭成數最多為5成。

最後,由於舊樓特別是唐樓的成交較為疏落,若銀行沒有足夠的近期參考數據,可能出現個估不足的情況。總括而言,要買入舊樓必須有足夠財力,不要貪入場價低水漠視按揭、日後維修基金等開支,另外亦要明白,樓齡只會隨年月增長,除非社區重建獲政府購入,否則樓價難有大升空間。 


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