【舊樓按揭成數】7,500元呎舊樓買唔買得過？舊樓按揭成數做到幾多？

目前，香港一手物業平均呎價高達2萬元，一個小小的500呎單位，售價高達1000萬元，購入後仍要繳付昂貴的地租差餉及管理費。因此不少人會考慮買入舊樓，價錢及日後開支亦會較為便宜。當中有何注意事項以及保養細節呢？ 

舊樓按揭成數：四個買舊樓的好處

（一）樓價低水或貼近市價：舊樓一般是指唐樓、洋樓及樓齡較高的屋苑，一般而言唐樓及洋樓價格會遠低於屋苑，而樓齡較高的屋苑又會貼近市價，與附近樓盤價格不會有很大差距。從售盤網站可見，太子、油麻地、大圍等唐樓，樓齡約45年至60年，平均呎價介乎6,500元至9,000元。上水一個525呎唐樓單位，售價只是390萬元，平均呎價為7,429元，價錢十分相宜。

（二）實用性高：唐樓或洋樓普遍沒有如新樓的露台、工作台，因此實用性會較高。而且新樓的牆身一般會較厚，及落地玻璃所興建的框架都會計入實用面積，因此實用率會低於舊樓。舉例來說，樓齡47年的北角益漢洋樓B室，單位的建築面積為344呎，實用面積為295呎，即實用高達85.7%。樓齡只有11年的北角形品．星寓，其中H室單位的建築面積為345呎，實用面積為273呎，即實用率只有79%。

（三）管理費低：舊式的唐樓或洋樓沒有會所、花園等配套如泳池、健身室、音樂室等，唐樓甚至沒有升降機及保安員，因此管理費會較便宜，坊間部分唐樓更不收管理費。

（四）地點位置佳：最早期的唐樓出現於1840年，至1945年二次世界大戰後為應付急劇上升的人口，香港興建許多唐樓。因此這些舊樓普遍位於市中心地帶，交通方便、不乏民生商戶，生活所需一應俱全。 

舊樓按揭成數丨買舊樓留意樓宇結構問題

買入舊樓並非百利而無一害，當中最重要的是留意樓宇結構問題。不少舊樓都出現外牆剝落、天台漏水、簷篷結構及鋼筋老化等問題，最令香港市民印象深刻的是2010年位於土瓜灣馬頭圍道舊樓崩塌造成四人死亡。近日，超過50年樓齡的佐敦文苑樓，低層單位外牆爆裂，生銹鋼筋外露都令驗樓師憂慮出現骨牌式塌樓危機。

雖然，唐樓管理費便宜甚至沒有收費，但如果居住人士與鄰里有任何爭執，不會有管理處調停，需要自行處理。另外防火設備是否足夠、有沒有僭建物，需要買家親身前往實地視察。更重要的是，大部分舊樓不能安裝寬頻或光纖，上網速度慢而且上網費昂貴，對於有需要打機或煲劇的住戶相當不便。

至於購入樓齡較高的屋苑，雖然管理費會低於全新屋苑，但同樣地會所配套亦有一定年紀，買入時亦要預留裝修費，亦要留意由於樓齡較高，大廈不時需要維修，因此業主可能需要集資修葺基金。 

舊樓按揭成數丨舊樓按揭僅七成 宜預留更多首期

一旦決定買入舊樓，除了實地考察並留意防火設備、樓宇結構及是否有僭建物，能否成功敘造按揭亦相當重要。

一般而言銀行會以「75」減去舊樓樓齡作為按揭年期，如47年舊樓的按揭年期為「75減47」，即只有28年。按揭方面，由於舊樓的樓齡較高，考慮到折舊率，普遍銀行只能提供7成或更低的按揭成數。值得留意的是，舊樓用途竟然會影響按揭成數，如「非自用物業」，按揭成數最多為5成。

最後，由於舊樓特別是唐樓的成交較為疏落，若銀行沒有足夠的近期參考數據，可能出現個估不足的情況。總括而言，要買入舊樓必須有足夠財力，不要貪入場價低水漠視按揭、日後維修基金等開支，另外亦要明白，樓齡只會隨年月增長，除非社區重建獲政府購入，否則樓價難有大升空間。