【白居二2022申請】二手居屋如何買?白居二是什麼?申請按揭要注意什麼?

二手居屋如何買?白居二是什麼?申請按揭要注意什麼?

今期新居屋超購約27倍,你或者要轉戰二手居屋,白表居屋第二市場2022(白居二2022)一共有4500個配額,當中4050個成家庭申請者配額,450個為一人申請者配額。相比起新居屋,白居二2022可選擇的地區及屋苑更廣泛,不過不少二手居屋已經升值不少,加上樓齡愈高,可承造的按揭成數就愈低。白居二要成功做到9成按揭及分最長25年還款,就要留意以下事項。 

白居二2022申請丨白居二是什麼?

白居二是房委會容許中籤人士以白表資格及免補地價的價錢買入市場上的二手居屋物業,買家在房委會擔保下,最多可承做九成按揭,並毋需買入按揭保險。 

白居二是什麼?

白居二2022申請丨白居二有兩大優勢

白居二有兩大優勢,首先,物業由房委會提供「按揭還款保證期」,因此銀行只會評估買家的供款能力,因此毋需進行壓力測試。申請過程中,部分銀行審批極為寬鬆,買家只需口述每月收入,甚至不需出示月入證明已經可以獲批貸款。

其次,可以利用未補地價的價錢購買二手居屋或公屋,目前市面上二手居屋平均呎價為1萬元至1.3萬元;二手公屋平均呎價由6000元至7000元不等。

不過並非所有樓盤都可以成功承造9成按揭及分最長25年還款(簡稱925)。要達到以上條件,要尋找樓齡較低的物業,一般來說,若樓齡不超過19年,都可以做到925。至於一些可以買入的公屋,就會根據買家首次購入日期計算,假設買家於2010年購入公屋單位,以2022年減去2010年,即當作12年樓齡計算,同樣可以批出925。對於資金有限的白居二買家來說,睇樓前要事先詢問賣方首次購入日期。 

白居二有兩大優勢

白居二2022申請丨列舉可做925按揭的屋苑

話雖如此,不過市面上選擇眾多,例如沙田愉翠苑共有16座,買入日期分別有2001年、2002年及2007年,因此較多單位能做達成925條件;天水圍的部份居屋屋苑例如天頌苑、天盛苑;馬鞍山的錦泰苑;將軍澳的彩明苑、寶盈花園等都是在2000年或以後落成,可以做到925條件的物業會較多。倘若年齡較高,可以選擇較低按揭成數,並攤分25年;或九成按揭,攤分少於25年還款。

如果樓齡過高,普遍銀行會參照私樓做法,按揭貸款最多只有六成。就以大埔宏福苑為例,於1983年伙,購買日期已經超過20年上限。目前屋苑一個431呎單位售價為290萬元,由於樓齡過高,銀行只會貸款六成按揭或174萬元,餘下的四成或116萬元需要由買家自付,連同印花稅、經紀人佣金及裝修費等雜費,可能需要花費150萬元或以上。此情況下,買入人士其實可以選購市場上的私人樓盤,不過面積較小,每月供款亦較吃力。 

白居二2022申請丨列舉可做925按揭的屋苑

白居二2022申請丨個別二手居屋貴過新居屋

坦言,目前市場上的二手樓盤升值不少,未補地價居屋呎價破頂情況屢見不鮮。就以「居屋王」筲箕灣東旭苑為例,其中東曉閣一個650平方呎的單位,售價為868萬港元,即平均呎價為1.33萬元。首期、地產佣金、印花稅及律師費的置業開支約為130萬元,亦要留意如果做九成按揭及分25年還款,在P-2.5%的最優惠利率下,每月供款3.5萬元。

再以沙田愉翠苑為例,現時一個實呎519平方呎的單位,未補地價售價為570萬元,平均呎價約為1.1萬元。若白居二中籤人士要購買,總置業開支合共80.8萬元,未計及裝修費及其他雜費。由此可見,購買二手居屋的價錢遠高於新居屋。 

白居二2022申請丨買入二手居屋後要留意轉售期限

購買二手居屋單位,除了注意首期、是否能做到9成按揭等,物業亦有轉讓限制。當買家以白居二資格買入物業後,由簽署「轉讓契據」日計起的2年至10內不得於二手居屋市場轉售物業,年期視乎居屋單位推出日期,倘若為2010年以前推出的單位,轉售限制普遍為2年。 


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