【半契樓】無契樓及半契樓是什麼?遺失樓契 樓價隨時蝕三成!

【半契樓】無契樓及半契樓是什麼?遺失樓契 樓價隨時蝕三成!

在買入物業時,不少人都會申請按揭貸款,因此樓契通常會存放在銀行作為抵押品。當按揭貸款供滿後,業主需要「贖契」,贖契需由律師處理文件、向土地註冊處登記。過程複雜,因此贖契一般要三、四個月時間,費用由2,000元起跳。贖回樓契後,如何保管亦相當重要,因為樓契與個人身份證同樣重要,而且不能補領、不能補領、不能補領。重要的事要講三次!

一旦樓契遺失,物業就會變成無契樓,無契會影響物業價值,令樓價折讓三成或更多。就在去年,拍賣行售出一個位於元朗的無契樓,物業以328萬元成交,較區內同戶型單位便宜37%。 

平買無契樓 要做足Full pay準備

無契樓是什麼?丨平買無契樓 要做足Full pay準備

此外,買入無契樓難以轉手,因為多數不能申請按揭,買家普遍都要Full pay買入。不過賣家仍可以透過律師行宣誓,說明樓契遺失經過,再向土地註冊處提交文件,申請樓契副本。市面上還是有少部份銀行願意接受無契樓的按揭申請,但按揭成數及息率條件會較差。

因此樓契必須妥善保管,可考慮存放於銀行保險箱、律師樓或加按物業,藉以將樓契繼續存放於銀行作為抵押品。保管費方面,銀行保險箱年費由2,000元至4,000元不等;律師樓普遍只會為客人存放較短時間,若律師樓結業、破產,隨時令樓契凍過水。 

結婚買樓 「分權共用」業權配偶無份

聯名買樓丨結婚買樓 「分權共用」業權配偶無份

樓契固然重要,但業權又是置業路上一個難題,不少人結婚後都有足夠首期及能夠輕鬆通過壓力測試,繼而置業,然而,夫婦買樓最尷尬的地方是,物業應聯名買入還是僅由其中一方持有呢?如果聯名買入,就會浪費一個首置免辣招稅的名額,在置業前要好好商量清楚。

首先,業權又分為「全權擁有」、「聯權共有」及「分權共用」,全權擁有是指物業業權由一個人擁有;分權共用又俗稱為半契樓,意思是單位由多於一名人士持有,如夫婦各持有業權50%,而持有比例不一定是均等的,如丈夫持有物業的60%業權,妻子持有物業的40%業權。

值得留意的是,其中一方可以自由買賣業權,而毋須經其他業權持有人同意。若其中一方逝世,所持有的業權會成為其遺產的一部分,不會自動轉讓給配偶。如死者沒有訂立遺囑,其業權會按照《無遺囑繼承法》分配。 

半契樓是什麼?丨半契碎契樓折讓更深 便宜莫貪

此外,如物業由5人平均持有。假設其中一位持有人要求出售,而另外4人不同意,業權交易便屬於「碎契樓」買賣。在大多數情況下,之所以會出現半契或碎契樓,是夫妻離婚、或持有人破產,需要出售擁有的業權

半契或碎契樓的市值一般較市價折讓40%至70%,而且大多數銀行不會接受按揭申請,坊間雖有財務公司會接受半契樓按揭申請,但息口高達20厘。如果買入用以出租投資,事前亦要與另一位業權人士做好溝通。 

半契碎契樓折讓更深 便宜莫貪

長命契?丨聯權共有業權分配均等 風險低

至於聯權共有又俗稱為「長命契」,特色同樣是有多人持有,業權分配均等,所有持有人會被視為同一擁有人。優勢是當其中一名持有人逝世,權益會自動轉移至其他聯權人身上。如果長命契要轉名,只需要到律師樓處理及付費即可,但需要收取印花稅,稅項視乎轉名人與持有人關係,例如父母轉名給予子女,可以採取「轉讓契」的方式,轉讓物業印花稅會以舊稅率計算,如443萬元至600萬元物業稅率為3%。 


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