【MD投資專欄】此熊不是彼熊，買樓是人生最大的決定，時機是最重要

在全球經濟的波動中，債務週期和樓市走勢一直是投資者關注的焦點。歷史上，每隔15年左右，世界經濟似乎就會經歷一次重大的債務危機。從1982年的墨西哥債務危機到2008年的全球金融危機，這些事件不僅重塑了經濟格局，也深刻影響了個人的投資決策。而買樓是人生最大的決定，時機是最重要。

債務週期的歷史回顧

1982年：墨西哥債務危機，國際貨幣基金組織(IMF)介入，墨西哥經濟遭受重創。

1994年：美國連續加息，引發“債券市場大屠殺”。

1997年：亞洲金融危機，多國貨幣大幅貶值，經濟長期低迷。

2008年：美國次貸危機，全球金融海嘯，經濟衰退。

有趣的是，如果我們回顧龍年，似乎每隔12年，經濟就會面臨一次重大考驗。2012年，歐洲債務危機爆發，多國國債利率飆升。而在2000年和1988年，科技泡沫和股市泡沫的破裂，也為龍年債務週期的論點提供了佐證。

在當前的經濟環境下，商業地產的空置率上升引起了市場的擔憂。從澳洲到美國，再到香港，疫情後的商業地產市場面臨著前所未有的挑戰。

對於家庭而言，房地產是最大的債務來源。近年來，受到疫情和其他因素的影響，房價出現了明顯的下跌。香港的一手私人住宅供應量預計將達到歷史新高，這無疑將對樓市產生深遠影響。誰知道今年債務的循環，最終開邊瓣? 對於很多人來說，現在面臨一個很大的問題，應該什麼時間入市? 已故股評人曹仁超（曹Sir）寫過很多文章和經典書籍，其中一句「太早看淡或太早看好都是死罪」，所以一定要在準確的時間做對的事情。

我有一個大學同學，他在2023年初開始看房子。他其中一個心儀的樓盤是河畔花園，原因是價錢平及地點方便。他看了一個單位當時大約還有400多萬港幣的價格，但是到今天，這套房子的價格已經降到了大約300萬左右。他告訴我現在他不會再考慮河畔花園，因為他說現在我可以用同樣的預算購買第一城。而小龍年中的時候去看了一套開價1600萬港幣的一層單位，但地產經紀告訴我業主可以接受1300萬的開價，但當時我說沒有興趣，結果今天這套房子的成交價大約是1000萬，還包括一個停車位。這已經是600萬的差價。如果我不懂週期，以為開關將引爆樓市大陽春。今天我跟我同學損失的已經是100萬，或者600萬。而這是短短6個月的時間，而不是對比2021年的高位。

2023年初很多人以為開關將樓市引發起大陽春而決定入市，結果暫時結果是錯的。小龍一直以「馬前炮」的形式去分析，在7年前小龍曾以2017年至2024年分析去寫了一系列的文章，曾將它放在每一本小龍出版的書中。而當中寫到「如推算正確2018年可能出現股樓齊跌的情況，至約2019年初反彈至2021年，其後再向下至2024年」。而2024年已到，港股或在今年見底。但如「唐僧取經」，需經歷重重難關、反反覆覆。樓市小龍曾經講2021年樓市將會見頂，而2023-2025年樓市有機會。但是這一次跌市跟過去很不同，因為很多事情及基本因素已經改變，所以這一次不能用以前升跌循環去分析之後樓市。或者如恒隆地產的主席提出「此熊不是彼熊」。所以策略及買的方法，都要比之前更加小心。

不過即使樓市再下跌，看淡樓市的人亦不會買樓。但是德國股神科斯托蘭尼（André Kostolany）在曾說，「對於猶豫不決的人來說，股價不是太高就是太低，而進場的時間點永遠不是太早就是太晚。」。其實看樓市致富是一個宗教，而看淡樓市亦是一個宗教。相信樓市致富的人，不論數據及分析是如何，你亦不能說服他們；同樣看淡樓市的人，總會覺得之後仍然有低點。但如果最終樓市持續下跌，對於很多人來說，樓市下跌是危機；但對於一些人來說是機會。李嘉誠前年已預料經濟山雨欲來, 要自己顧自己, 所以小龍都要顧好自己, 而且小龍信自己的分析。而其他人信的不是小龍及自己的分析。