【MD投資專欄】樓市周期預測樓市將在2023至2025見底，一小時生活圈將成樓市最大潛在供應

香港是一個高度發達的城市，房地產向來是其主要經濟支柱之一。過去數十年，香港樓市經歷了多個上升和下跌週期，波動幅度大，反映了其高度敏感的特性。近年隨著經濟結構的轉變，加上區域整合的推進，香港樓市正面臨新的挑戰和發展機遇。

眾所周知，樓市是一種重要的資產形式，投資者普遍將之視為長期升值的優良投資標的。然而，樓市也可能成為債務的重要載體，這取決於個人的財務狀況和投資策略。歷史上反復出現的債務危機表明，樓市的繁榮與泡沫化是經濟週期的一部分。統計數據顯示，過去100年里共發生了48次一般性債務危機，其中三次被認為是大型債務危機，包括2008年金融危機、1930年代的美國大蕭條，以及1920年代德國的高通脹經濟蕭條。根據分析，這類大型債務危機大約每15年左右發生一次。如果按照這個模式推算，下一次大型債務危機的到來可能在2023至2024年左右。

債務危機往往伴隨著資產價格的大幅下跌，這一現象被稱為「明斯基時刻」。在長期經濟繁榮中，資產價格上漲往往導致投機性貸款的增加，而過度的投機性債務最終卻可能造成投資者現金流的緊缺，即資產產生的現金流無法足夠支付債務利息。這種狀況最終往往引發資產價格的大跌，形成危機。

現在來看香港樓市，其高槓桿、高價格的特點也使其容易受到這種「明斯基時刻」的沖擊。根據統計分析，香港樓市大致呈現18年左右的長期週期。在這個周期內，樓市經歷了幾個階段:前3至4年為上升期，隨後4至5年為平穩甚至微降期，再後5至6年為大幅下降期。

很多人認為買物業比租樓好的最大原因是你買樓是資產，租樓只是幫人供房貸。這可能在之前幾年是對的。但如果在三年前以一成首付買入一個一千萬的物業，即你問銀行借款九百萬，首付一百萬，那麼你的資產將是負八百萬。如果真正是資產只有是你扣除了負債之後，真正餘下的才是真正的資產。更何況是如今回調了20%，那麼你手上的物業將成為負資產。投資者最大的那些錯誤，往往來自於錯過了那些「在我的人生中或者認知中沒有發生過/沒有預期中的事，但在歷史當中反復重演的事。」

君不見樓市在兩三年前，唱淡是被人打的。今天有人留言，樓市跌全世界都知道，明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」，所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復，正如小龍在2021年提出樓市18年周期，提2021年樓市將會完結。但今天香港專家全力唱淡，只要標題吸引就不缺市場及認同。

不過，影響樓市走向的因素並非單一。隨著大灣區一體化的推進，以及香港自身產業結構的轉變，未來香港樓市很可能面臨一些新的變數和機遇。這主要體現在以下幾個方面:

大灣區的整體發展，特別是其優質的交通網絡建設，將使得大灣區內部各城市的房地產資源得到更好的連接和利用。假如未來大灣區內部的房價及租金水平與香港存在較大差距，而兩地的1小時生活圈也能實現，那麼很可能吸引不少香港居民選擇在大灣區內城市購房或租房居住，但仍在香港工作。

這種情況下，大灣區內部的房地產資源很可能成為香港樓市最大的「潛在供應源」。與此同時，大灣區內城市的房地產也可能成為香港樓市的重要「替代品」，從而影響香港樓價的走勢。同時過去香港的「市區」一般被定義為九龍及港島的工商區，或者是距離工作場所較近的地區。但隨著大灣區一體化的推進，以及香港經濟重心的北移，未來「市區」的定義可能會發生變化。比如如果未來大部分香港居民的工作重心轉移至大灣區內部，那麼新界或珠三角地區可能成為新的「市區」。這將對香港傳統市區的房地產產生一定衝擊。過去香港樓市的供給主要來自本地，但隨著大灣區一體化進程的加快，大灣區內的樓將為未來香港樓市供給的替代品。

而如果經濟或樓市之後仍會下行，這將會引發更多人會考慮轉居到國內生活。