【投資專欄】內房瘋狂借貸惹危機，中國樓市調控力度現前所未有（馬達投資）

以下文章獲Blogger「馬達投資」授權轉載，不代表Market Digest的平台立場。

見讀者們對上一篇恒大危機的文章很有興趣，今日繼續講解一下中國房地產市場的調控措施，以及分享一個馬達認為國內樓市現在的危機。

國內樓市的調控措施很多年前已經存在，但近年的調控力度卻今非昔比，基本上你想得出的辦法都已經在推行，簡單可分類成幾大類:

1. 管控開發商

去年推行了三條紅線控制開發商的借貸水平，包括淨負債率、剔除預收款後的資產負債率、現金短債比，根據以上指標將房企分為「紅、橙、黃、綠」四檔，容許每檔房企按比例增加負債，最高每年增加15%。另外，中央亦要求房企用於拿地的金額不得超過當月合約銷售的40%，早前融創中國5月時拿地太多，拿地銷售比達61%，所以被當局調查。

2. 管控銀行

中國人喜歡磚頭，所以大部分儲蓄都投放到樓市上，而政府多年來都指責房地產行業佔用了太多金融資源，當年2008年的四萬億便是好例子。今年初央行出手推出銀行的兩條紅線，對銀行房地產貸款及個人按揭貸款都有嚴格約束。馬達沒有最新數字，但從2020年上半年的數字看，有不少銀行包括建行、中銀、招行都超標，所以這些銀行有壓力要限制房地產的貸款。

3. 管控政府

之前中央奉行「因城施策」，容許地方政府根據當地樓市情況採取不同措施去穩定樓市，但一些地區的地價仍然高居不下，所以中央今年又推出了一條集中供地的政策，要求地方政府每年賣地次數不得超過3次，每次相隔時間和賣地數量要均衡，希望透過穩定土地供應去平抑地價。不過從上半年集中供地的結果看，地價反而向上升，一來上半年銷售好，開發商願意多拿地補充彈藥，二來一年只得三次賣地機會，大家都爭先恐後地搶地，搶不到地的房企便要「捱餓」。

4. 國內樓市最大的危機

眼見多種方法都不能冷卻樓市，現在內地向二手樓動手了，多地出現二手樓的限價、限貸的政策出台，全國已有7個熱點城市出台二手房指導價，銀行也相繼提高貸款利率及借貸條件，從深圳、西安數據顯示，在指導價出台後，與原先挂牌相比，房價普遍跌幅20-30%。

交代些少背景，內地樓市存在「倒掛」現象，一手樓一直以來都有限價措施，政府限制開發商一手樓的銷售價錢，而二手樓限制較少，所以造成了二手樓價格高於一手樓的情況，而且有幾成的差距。試幻想一下，你用100萬買到一手樓，而二手樓的市價是130萬，即是說從買入那刻，帳面已經賺30萬，這種扭曲現象導致國內經常出現「秒光盤」（一秒賣光的樓盤），買家要搖號抽籤才買到樓。如果政府現在要向二手樓開刀，把二手樓的價錢壓下來，如果倒掛消失時，一手樓的需求必定受影響，那房企的去化率也大打折扣，在三條紅線下為加快現金回款，它們可能會犧牲利潤減價促銷，屆時一二手樓價齊跌，有機會造成惡性循環，所以這做法好考驗調控的技巧及準確度。

＊文章獲馬達投資授權刊登，原標題為《中國樓市的調控與危機》

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