【深度剖析】越秀能否成為港鐵翻版？ 息率達5厘，擁鐵路物業概念

越秀地產（SEHK:123）從來不屬於一線內房股。不過，當越秀地產獲得廣州地鐵入股近20%，儼然成是廣州地鐵的「半邊仔」。未來越秀必定大舉參與地鐵上蓋物業發展，正式變身為鐵路盤概念股，勢可躋身一線內房股之列。

中央對內地樓市態度仍是嚴防樓市炒作失控，至今維持多項樓市調控措施。然而，最新的6月財新中國製造業採購經理指數報49.4，不但失守50盛衰分界線，更跌至5個月低位。故房地產仍然是拯救內地經濟的最後武器。中央隨時推出措施激活房地產市場，故投資組合內房股不可或缺。

話說回來，地鐵公司發展地產項目為最常見的商業模式，港鐵（SEHK:66）固然是姣姣者，日本的地鐵站上蓋物業往往由當地地鐵公司發展。因為地鐵公司規劃地鐵站出入口位置，主宰乘客出站後的人流走向，間接決定鐵路站附近物業的升值潛力。故地鐵公司發展地產最具優勢。

廣州地鐵入股做半邊仔

早前廣州鐵路向越秀注入項目，以換取近20%股權入股。由於廣州地鐵已經成為越秀重要股東，相信越秀發展鐵路盤物業將陸續有來。

今年2月越秀斥資141.1億元人民幣收購位於增城區官湖站項目的86%權益。說時遲那時快，今年5月越秀再斥資43.6億元及34.9億元人民幣收購位於蘿崗的香雪站及陳頭崗站的發展項目的51%權益的認購期權。集團可於今年12月31日前行使認購權，屆時須承擔3.13億元及3.72億元人民幣的股東貸款。根據集團發出通告，有意於第四季行使認購權。

綜合集團提供數據，官湖站項目、位於蘿崗的香雪站項目及陳頭崗站項目的平均每平方米地價為12,320元、10,600元及9,055元人民幣。

倘再仔細觀察三個鐵路盤附近樓價，官湖站項目現時部分樓面已經預售，售價為每平方米27,000元人民幣。位於蘿崗的香雪站項目鄰近二手盤的平均每平方米售價為18,000元。陳頭崗站項目現時為荒地一片，惟參考鄰近廣州南站的二手樓平均樓價已經高達每平方米20,000元人民幣。然而，該項目最大賣點為陳頭崗站屬廣州地鐵22號線的一部分，將於2020年通車，地鐵通車不但帶動人流，更可帶動該項目的需求。

假設未來數年樓價不變，越秀在三個項目應佔樓面的銷售金額將達383億元人民幣，折合433億港元。換言之，三個項目的預測套現金額高於約270億元的越秀市值。

在短短四個月內，集團從廣州地鐵手上購得可建樓面達206萬平方米的地鐵項目，倘連同其他地鐵相關項目將達325萬平方米，佔集團現有土地儲備的16.7%及一線城市土地儲備約41.9%。

股息率5厘   有租金及股息

越秀正在變身鐵路盤概念股，也無損其作為高息股的投資價值。

去年集團租金收入為6.85億元人民幣，及收取來自越秀房產信託基金（SEHK:405）約3.07億元人民幣派息，剛才等於去年全年派發的股息。由於租金收入及股息收入能見度高，加上有639億元人民幣的未入賬預售金額撐腰，每年派5厘息機會很高。

文章由Motley Fool授權刊登，網站：https://www.fool.hk/ 

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