【海外樓市】英國加息0.15百分點，樓市何去何從？

踏入新一年，似乎環球經濟仍受新出現之變種病毒影響，疫情陰霾未散。對於來年環球樓市，又是否可以抱持樂觀的預測？

去年多國「放水」，於拯救經濟及就業等方面，推出不同政策支持。在經歷2021年的強勁增長後，可以預計各國政府及央行於疫情初期提供的大力支持將逐步放緩，預料今年的增長動力將相對去年減少。各國央行及政府縮減應急支援措施，對於今年的經濟活動去向而言十分重要。

英國為了應對新冠疫情而推出的大規模財政刺激方案（包括政府開支及為了在短期內支持經濟的稅務政策）已開始減少。例如英國已於去年推出加稅計劃，今年起當地的企業稅、入息稅，而解決公費醫療經費不足之問題。

不僅僅是加稅，英倫銀行（BoE）於去年底出乎意料之外加息0.15個百分點，至0.25厘。而市場預計，今年2月再議息時，有機會再加0.25個百分點，至0.5厘。

每月供款增124港元

加息到底又對一眾有意移民或於英國置業的人有何影響？英國《衛報》以當地匯豐（HSBC）承造按揭的例子，解釋今次加息可能對供樓帶來的影響。目前HSBC住宅按揭的標準浮動利率為3.59%，若銀行將央行加息全部轉嫁業主，利率會調升至3.74%，以一個15萬鎊單位按揭，分20年攤還計算，每月供款將增加11.66鎊（即約124港元），數目以一個月來看不算太多。

雖然數目不大，但都算是一筆額外支出；不過有意置業的讀者亦不用擔心，原因是於近幾年英國的超低息環境下，市場流行定息按揭。有統計指自2019年起，96%的新造樓按都是採用鎖息計劃，加息並不會帶來即時的影響。

按港樓買英物業更划算

事實上，不少香港買家都會以香港物業作按揭，再「Full Pay」外國物業，英倫銀行加息對自住港人而言，似乎不是問題。筆者亦於早幾期專欄中提及過，按港樓買英國樓的好處，尤其是於現時英國加息，而港息仍位於低位下，加按港樓入市自然更划算。

如果香港本身物業已經完成供款，甚至接近完成供款的話，大可以選擇以1.45厘的息率加按香港物業，套現投資英國樓。筆者舉個簡單例子，現時英國按息約為3.59%，與香港的按息相差約2.14厘。以上述一個價值約15萬英鎊（即約159萬港元）的單位為例，若在英國承造6成按揭的話，向銀行貸款95.4萬港元，每月供款為5,756港元。但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每月供款額將減至4,599港元，每月供款支出將減少1,157港元，減少約20%，似乎更為划算。

本港入市英物業 賺英鎊匯差

再者，於本港承造按揭，還可以賺取匯率的差異；英國加息刺激貨幣政策，英鎊曾跌至1港元兌10.28英鎊的低位，但及後回升至10.7英鎊，不要少看0.42英鎊的匯差，以一個15萬英鎊的物業計算，兩者的樓價已相差約6萬港元。

誠如筆者於文章開頭所說，各國的政策支持及救市方案，將成為今年環球樓市走勢的指標。環球樓市到底何去何從，大家不妨拭目以待，把握入市良機。

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