【投資專欄】從另一角度解構恒大事件，中央：內房泡沫遲早都爆，咁不如我吉爆先（方生代blog）

恒大系股票昨日(9月15日)繼續洗倉，恒大地產(03333)下跌4%，收報2.84元。恒大汽車(00708)卻反彈2.57%，收市報3.98元。恒大物業(06666)亦升5.45%，收市報4.25元。至於恒騰網絡(00136)則跌4%，收市報2.64元。

上週三(8日)起，恒大財富已經暫停部分理財產品兌付，但有員工投資大筆資金在恒大財富。

及至上週五(10日)，許家印發表聲明指「我可以一無所有，但恒大財富的投資不能一無所有」。

週日(12日)，投資者信心盡失，圍堵恒大集團的深圳總部。

週二(14日)，恒大發出公告，集團預期9月物業合約銷售持續大幅下降，由於今年6月至8月的物業合約銷售金額分別為716.3億元人民幣、437.8億元人民幣，以及380.8億元人民幣，每況愈下。恒大表示，以往9月是內房的旺季，近期負面新聞報道嚴重影響潛在購房者信心，導致本集團銷售回款持續惡化，進一步對現金流及流動性造成巨大壓力。

惠譽上週將恒大的評級從「CCC+」下調至「CC」，恒大機會違約機會大增，並且表示，如果情況持續，多個行業如房屋建築商或其他供應商將面臨更高的信用風險。

根據《彭博》報導，野村表示，恒大很大機會債務重組，規模為內地史上最大，並預期在政府監督下，將確保恆大交付物業及向供應商支付款項，美元債投資者料取回25%本金。

昨日，據《路透》引述知情人士透露，恒大仍在就貸款展期等安排與債權行協商，並將暫停支付下週一(20日)到期的銀行貸款利息，而恒大和住建部暫未就報道內容作出回覆。

另外，據《星島日報》引述公司註冊處數據報道，許家印於7月30日辭任了巨山有限公司的唯一董事，公司持有山頂物業，估值約為8億港元。

自2020年開始，北京當局擔心房地產泡沫破裂會影響中國的金融體系，故發布了「三條紅線」的規定，要求房地產業者降低債務水平，並限制融資，結果埋下恒大事件的伏線。

其實恒大事件早已有跡可尋，6月份已經遭銀行凍結資產，另集團亦決定取消今次特別股息安排。之後亦都傳涉及工程拖欠款項，陳凱韻(甘比)也減持股票，穆迪也調低期信貸評級，壞消息一浪接一浪

如從圖表角度分析，自「三條紅線」規定以來，恒大便由高位19元附近不斷下跌至昨日見2.8元左右，幾乎連反彈的機會也沒有，市場人士已判集團死刑。

從財務報表分析，恒大的「三條紅線」已經泥足深陷，債務比率高企，「表外債」情況更令外人難以掌握。假如公司再融資能力減退，賣樓情況不如理想，減價促銷都未能刺激銷售金額，公司便可能出現債務違約。

假如情況任由其惡化，很容易便會影響其他建築商，其他工人就業機會和薪金，延誤交付物業給業主的進度，呆壞賬上升令銀行資產質素惡化。最壞情況會導致內地樓價急速下跌，影響其他內房公司信貸質素，造成骨牌效應。

故此，筆者贊同大行分析師看法，最後關頭會有「白武士」拯救，以免出現蝴蝶效應，影響各行各業和民生。不過，「白武士」正常不會出手闊綽，恒大債券持有人可能會虧損大部份本金，而股票可能會繼續下跌，甚至停牌。而「白武士」有機會是政府機構或其他房企，不過筆者沒有內幕消息，亦都沒有水晶球，到最後才知道結局如何。

換過角度來思考，如果內地政府沒有及時出招監管內房企業，樓價持續不斷上升，而內地人工升幅放慢導致租金上升趨勢逆轉，內地樓市最終只會爆破，重蹈日本覆轍。

現時內地一般打工仔要用大部分薪金應付按揭貸款，如果情況不能改善，只好放棄生育子女想法，影響國家三孩人口政策。而內地一年前早已設下「三條紅線」政策，投資者投資內房股時應該要小心。不過，如果恒大短期內出現違約，投資者血本無歸，損失慘重。

＊文章獲 方生代 授權刊登，原標題為《從另一角度解構恒大事件》

免責聲明：本網刊載的所有投資意見，只可作參考用途。讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本網無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與本集團立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。