【投資專欄】恒大中心完美化身恒大的「融資神器」，睇完份估值報告，當堂嚇一跳然後得啖笑（Starman 資本攻略）

作為恒大的「融資神器」、位於灣仔的恒大中心，當年以長達六年分期付款的方式近乎空手入白刃高價向華置購入，通過「自我加租」等「搭棚」手段谷爆估值，恒大中心估值最高達225億港元，呎價達3.5萬。睇完份估值報告，先是嚇一跳，然後得啖笑，估值是以收益估值法（Income Approach）作估值模型，基礎是以驚人的租金收入增長作預測，但這幾乎是恒大與華置合作自我加租所致。恒大先是抵押物業融資120億港元，一個月後再發行100億港元債券，兩個月內連環發行28億美元債（218.4億元）。

正如我之前一篇文章所講，整個財技巧妙的地方是，華置以高估值出售資產予恒大，恒大以發債籌集資金付款，華置及大劉再認購相當一部份恒大債券，市場投資者見大劉入場支持大手買入恒大債券，自然對恒大債券信心十足，使恒大債券在市場相當受歡迎，往往都足額甚至超額認購。對大劉而言，美國萬通大廈能以125億高估值出售套現，先賺一筆。然後，恒大發債自己再認購，再年收12-13%高息，可謂「財息兼收」。先造樓市，再造債市，然後是股市，玩晒﹗

恒大當年大費周章從華置手上買入美國萬通大廈(恒大中心前稱)，明眼人都知主要有兩個目的，一是讓華置大賺套現(估值幾多都無用，落袋既先係錢)，二是作為恒大的「融資神器」，有資產先可以「炒起件野」再在債市不斷融資，有錢落袋先可以「搞業務、炒股票」，食大茶飯，你估真係用黎做總部咁純情？

曾經被恒大用來資本操作，炒到飛天的恒大總部灣仔恒大中心，隨著恒大傳奇的落幕，資產估值都係時候回歸理性，市傳越秀將以105億港元接貨(恒大叫價20億美元，相等於156億港元)，估值幾多都無用，有人願意出真金白銀買才是「價值」。

恒大十年的資本操作，先造樓市，再造債市，然後是股市，可以作為資本運作的完美典範，但再精彩的故事，都總有落幕的一天。

後記︰美國萬通大廈於1985年落成，大劉早於1987年，以港幣1.6億元購入該廈部分業權，其後於1990年代，再斥港幣3億元購入餘下業權，總收購價為4.6億。無論今天恒大是以225億的估值，抑或是156億元的叫價，還是最後以105億出售，真正賺最多落袋的由始至終都是他，不愧為一代股壇狙擊手。

＊文章獲 Starman 資本攻略 授權刊登，原標題為《融資神器 – 恒大中心的落幕》

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