【投資專欄】恒大中心完美化身恒大的「融資神器」,睇完份估值報告,當堂嚇一跳然後得啖笑(Starman 資本攻略)

投資專欄
Starman 資本攻略

作為恒大的「融資神器」、位於灣仔的恒大中心,當年以長達六年分期付款的方式近乎空手入白刃高價向華置購入,通過「自我加租」等「搭棚」手段谷爆估值,恒大中心估值最高達225億港元,呎價達3.5萬。睇完份估值報告,先是嚇一跳,然後得啖笑,估值是以收益估值法(Income Approach)作估值模型,基礎是以驚人的租金收入增長作預測,但這幾乎是恒大與華置合作自我加租所致。恒大先是抵押物業融資120億港元,一個月後再發行100億港元債券,兩個月內連環發行28億美元債(218.4億元)。

正如我之前一篇文章所講,整個財技巧妙的地方是,華置以高估值出售資產予恒大,恒大以發債籌集資金付款,華置及大劉再認購相當一部份恒大債券,市場投資者見大劉入場支持大手買入恒大債券,自然對恒大債券信心十足,使恒大債券在市場相當受歡迎,往往都足額甚至超額認購。對大劉而言,美國萬通大廈能以125億高估值出售套現,先賺一筆。然後,恒大發債自己再認購,再年收12-13%高息,可謂「財息兼收」。先造樓市,再造債市,然後是股市,玩晒﹗

恒大當年大費周章從華置手上買入美國萬通大廈(恒大中心前稱),明眼人都知主要有兩個目的,一是讓華置大賺套現(估值幾多都無用,落袋既先係錢),二是作為恒大的「融資神器」,有資產先可以「炒起件野」再在債市不斷融資,有錢落袋先可以「搞業務、炒股票」,食大茶飯,你估真係用黎做總部咁純情?

曾經被恒大用來資本操作,炒到飛天的恒大總部灣仔恒大中心,隨著恒大傳奇的落幕,資產估值都係時候回歸理性,市傳越秀將以105億港元接貨(恒大叫價20億美元,相等於156億港元),估值幾多都無用,有人願意出真金白銀買才是「價值」。

恒大十年的資本操作,先造樓市,再造債市,然後是股市,可以作為資本運作的完美典範,但再精彩的故事,都總有落幕的一天。

後記︰美國萬通大廈於1985年落成,大劉早於1987年,以港幣1.6億元購入該廈部分業權,其後於1990年代,再斥港幣3億元購入餘下業權,總收購價為4.6億。無論今天恒大是以225億的估值,抑或是156億元的叫價,還是最後以105億出售,真正賺最多落袋的由始至終都是他,不愧為一代股壇狙擊手。

*文章獲 Starman 資本攻略 授權刊登,原標題為《融資神器 – 恒大中心的落幕

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