【投資專欄】從另一角度解構恒大事件,中央:內房泡沫遲早都爆,咁不如我吉爆先(方生代blog)

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【投資專欄】從另一角度解構恒大事件,中央:內房泡沫遲早都爆,咁不如我吉爆先(方生代blog)

恒大系股票昨日(9月15日)繼續洗倉,恒大地產(03333)下跌4%,收報2.84元。恒大汽車(00708)卻反彈2.57%,收市報3.98元。恒大物業(06666)亦升5.45%,收市報4.25元。至於恒騰網絡(00136)則跌4%,收市報2.64元。

上週三(8日)起,恒大財富已經暫停部分理財產品兌付,但有員工投資大筆資金在恒大財富。

及至上週五(10日),許家印發表聲明指「我可以一無所有,但恒大財富的投資不能一無所有」。

週日(12日),投資者信心盡失,圍堵恒大集團的深圳總部。

週二(14日),恒大發出公告,集團預期9月物業合約銷售持續大幅下降,由於今年6月至8月的物業合約銷售金額分別為716.3億元人民幣、437.8億元人民幣,以及380.8億元人民幣,每況愈下。恒大表示,以往9月是內房的旺季,近期負面新聞報道嚴重影響潛在購房者信心,導致本集團銷售回款持續惡化,進一步對現金流及流動性造成巨大壓力。

惠譽上週將恒大的評級從「CCC+」下調至「CC」,恒大機會違約機會大增,並且表示,如果情況持續,多個行業如房屋建築商或其他供應商將面臨更高的信用風險。

根據《彭博》報導,野村表示,恒大很大機會債務重組,規模為內地史上最大,並預期在政府監督下,將確保恆大交付物業及向供應商支付款項,美元債投資者料取回25%本金。

昨日,據《路透》引述知情人士透露,恒大仍在就貸款展期等安排與債權行協商,並將暫停支付下週一(20日)到期的銀行貸款利息,而恒大和住建部暫未就報道內容作出回覆。

另外,據《星島日報》引述公司註冊處數據報道,許家印於7月30日辭任了巨山有限公司的唯一董事,公司持有山頂物業,估值約為8億港元。

自2020年開始,北京當局擔心房地產泡沫破裂會影響中國的金融體系,故發布了「三條紅線」的規定,要求房地產業者降低債務水平,並限制融資,結果埋下恒大事件的伏線。

其實恒大事件早已有跡可尋,6月份已經遭銀行凍結資產,另集團亦決定取消今次特別股息安排。之後亦都傳涉及工程拖欠款項,陳凱韻(甘比)也減持股票,穆迪也調低期信貸評級,壞消息一浪接一浪

如從圖表角度分析,自「三條紅線」規定以來,恒大便由高位19元附近不斷下跌至昨日見2.8元左右,幾乎連反彈的機會也沒有,市場人士已判集團死刑。

從財務報表分析,恒大的「三條紅線」已經泥足深陷,債務比率高企,「表外債」情況更令外人難以掌握。假如公司再融資能力減退,賣樓情況不如理想,減價促銷都未能刺激銷售金額,公司便可能出現債務違約。

假如情況任由其惡化,很容易便會影響其他建築商,其他工人就業機會和薪金,延誤交付物業給業主的進度,呆壞賬上升令銀行資產質素惡化。最壞情況會導致內地樓價急速下跌,影響其他內房公司信貸質素,造成骨牌效應。

故此,筆者贊同大行分析師看法,最後關頭會有「白武士」拯救,以免出現蝴蝶效應,影響各行各業和民生。不過,「白武士」正常不會出手闊綽,恒大債券持有人可能會虧損大部份本金,而股票可能會繼續下跌,甚至停牌。而「白武士」有機會是政府機構或其他房企,不過筆者沒有內幕消息,亦都沒有水晶球,到最後才知道結局如何。

換過角度來思考,如果內地政府沒有及時出招監管內房企業,樓價持續不斷上升,而內地人工升幅放慢導致租金上升趨勢逆轉,內地樓市最終只會爆破,重蹈日本覆轍。

現時內地一般打工仔要用大部分薪金應付按揭貸款,如果情況不能改善,只好放棄生育子女想法,影響國家三孩人口政策。而內地一年前早已設下「三條紅線」政策,投資者投資內房股時應該要小心。不過,如果恒大短期內出現違約,投資者血本無歸,損失慘重。

*文章獲 方生代 授權刊登,原標題為《從另一角度解構恒大事件

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