【投資專欄】內房出事,物管會點行?碧桂園服務依然是最強物管(馬達投資)

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【投資專欄】內房出事,物管會點行?碧桂園服務依然是最強物管(馬達投資)

潛隱了三個月後,碧桂園服務(6098)又出手了。據財聯社消息,碧服已收購了中梁物業的全部股權,而價格雙方都滿意,如果消息屬實的話,應該下星期就會有公告。

中梁有著小碧桂園之稱,發展模式參考碧桂園,通過三四線下沉市場、高周轉的快速發展實現規模增長,中梁的銷售額從2015年的168億,短短三年期增長到2018年的千億,2021年達到1718億。

不過這種高槓桿、高周期的模式必定帶來高負債,特別在從去年下半年開始融資環境轉差,民企再融資渠道關閉的情況下,大部分民企都受到挺大壓力。要走到出售最值錢的物管公司這一步,中梁的現金流情況應該非常緊張。

中梁物業去年初4月29日已經遞交A1港交所,招股書半年期失效後,中梁物業在11月24日再次遞表,而且於12月23日通過上市聆訊,不過時間差不多過了兩個月,中梁物業還沒有上市,馬達估計原因是現在的市場已經對中小型的物企沒有興趣,上市的估值沒有可能做到兩年前的水平,甚至可能只做到個位數,而併購市場的估值水平一直維持在10-15倍PE,這就是為什麼中梁物業會賣給碧桂園服務而不是上市的最大原因。

要注意是,中梁物業不是中梁集團控股的,而是大股東楊劍控制的,理論上賣出中梁物業後,中梁集團是沒有任何影響,也沒有現金套現。不過大股東也是可以將套現的現金以股東貸款的形式借給中梁集團,增加集團的流動性,情況跟富力物業一樣。

跟據中梁的A1招股書,2021年上半年中梁在管面積3320萬平方米,合約面積7120萬平方米,收入6.63億(同比增長207%),淨利潤1.06億元(同比增長307%),簡單粗暴算一下,2021年全年中梁物業的利潤有2億人民幣,按10-15倍PE的話,估值大約20-30億元。

至於為何碧桂園服務對中梁物業有興趣?第一,在去年4月的招股書已經看到,碧服當時已經以戰略投資者的身份持股中梁物業的 6.24%,所以現在收購餘下的股份也不足為其。第二,文章開頭也說了,中梁大部分的項目都是三四線城市,收購中梁物業能增加碧服在下沈市場的管理密度,加強管理效能。

大家還記得的話,碧服去年11月配股80億港元,除了準備5月到期的50億可換股債券外,款項用於併購商管服務。不過中梁物業99%以上的收入來自了住宅物業,假設這單併購花了30億後,碧桂園服務還有60多億元,所以碧桂園服務還是有足夠的彈藥布局商管賽道,以免跟萬科、龍湖、華潤距離拉得太遠。 

*文章獲馬達投資授權刊登,原標題為《【個股系列】碧桂園服務依然是最強物管

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