【投資專欄】內房出事，物管會點行？碧桂園服務依然是最強物管（馬達投資）

潛隱了三個月後，碧桂園服務（6098）又出手了。據財聯社消息，碧服已收購了中梁物業的全部股權，而價格雙方都滿意，如果消息屬實的話，應該下星期就會有公告。

中梁有著小碧桂園之稱，發展模式參考碧桂園，通過三四線下沉市場、高周轉的快速發展實現規模增長，中梁的銷售額從2015年的168億，短短三年期增長到2018年的千億，2021年達到1718億。

不過這種高槓桿、高周期的模式必定帶來高負債，特別在從去年下半年開始融資環境轉差，民企再融資渠道關閉的情況下，大部分民企都受到挺大壓力。要走到出售最值錢的物管公司這一步，中梁的現金流情況應該非常緊張。

中梁物業去年初4月29日已經遞交A1港交所，招股書半年期失效後，中梁物業在11月24日再次遞表，而且於12月23日通過上市聆訊，不過時間差不多過了兩個月，中梁物業還沒有上市，馬達估計原因是現在的市場已經對中小型的物企沒有興趣，上市的估值沒有可能做到兩年前的水平，甚至可能只做到個位數，而併購市場的估值水平一直維持在10-15倍PE，這就是為什麼中梁物業會賣給碧桂園服務而不是上市的最大原因。

要注意是，中梁物業不是中梁集團控股的，而是大股東楊劍控制的，理論上賣出中梁物業後，中梁集團是沒有任何影響，也沒有現金套現。不過大股東也是可以將套現的現金以股東貸款的形式借給中梁集團，增加集團的流動性，情況跟富力物業一樣。

跟據中梁的A1招股書，2021年上半年中梁在管面積3320萬平方米，合約面積7120萬平方米，收入6.63億（同比增長207％），淨利潤1.06億元（同比增長307％），簡單粗暴算一下，2021年全年中梁物業的利潤有2億人民幣，按10-15倍PE的話，估值大約20-30億元。

至於為何碧桂園服務對中梁物業有興趣？第一，在去年4月的招股書已經看到，碧服當時已經以戰略投資者的身份持股中梁物業的 6.24%，所以現在收購餘下的股份也不足為其。第二，文章開頭也說了，中梁大部分的項目都是三四線城市，收購中梁物業能增加碧服在下沈市場的管理密度，加強管理效能。

大家還記得的話，碧服去年11月配股80億港元，除了準備5月到期的50億可換股債券外，款項用於併購商管服務。不過中梁物業99％以上的收入來自了住宅物業，假設這單併購花了30億後，碧桂園服務還有60多億元，所以碧桂園服務還是有足夠的彈藥布局商管賽道，以免跟萬科、龍湖、華潤距離拉得太遠。 

＊文章獲馬達投資授權刊登，原標題為《【個股系列】碧桂園服務依然是最強物管》

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